13日,濟(jì)南鐵路法院拍賣網(wǎng)的一場土地司法拍賣點(diǎn)燃濟(jì)南地產(chǎn)圈,成為多方關(guān)注的焦點(diǎn)。長嶺山南路北側(cè)、鳳山路東側(cè)一塊60多畝的住宅用地,吸引了16家實(shí)力房企的爭奪。經(jīng)過了176輪激烈的網(wǎng)絡(luò)拍賣,該地被旭輝地產(chǎn)以17.1億元的高價(jià)摘得。

比起6年前清大華創(chuàng)2.83億元的成交價(jià),此次的成交價(jià)增加5倍。這場司法拍賣為何如此激烈?這塊地為何這么貴?如此高價(jià),政府是否會(huì)做出調(diào)控?未來房價(jià)走勢(shì)如何?對(duì)即將到來的唐冶土拍是否帶來連鎖反應(yīng)……記者通過還原土拍現(xiàn)場,采訪政府、拍賣公司、業(yè)內(nèi)專家等為您做出權(quán)威解讀。

從拍賣網(wǎng)站介紹圖片可看出，該地塊內(nèi)地勢(shì)平坦，已經(jīng)開挖建筑基坑，并具備通路、通電、通上水等基本建設(shè)條件，適宜建設(shè)住宅項(xiàng)目。 據(jù)濟(jì)南鐵路法院拍賣網(wǎng)

176輪競拍，17億成交

13日,長嶺山地塊的司法拍賣吸引了16家房企的競拍,既有萬科、世茂、碧桂園等一線房企,也有綠地泉、中垠、祥泰等本土房企,還有旭輝、金地等地產(chǎn)新秀。雖然是網(wǎng)絡(luò)拍賣,但是各家房企你爭我奪、步步緊逼的架勢(shì)充滿了火藥味。據(jù)統(tǒng)計(jì),這場網(wǎng)拍的圍觀次數(shù)達(dá)到了1840318次。

從地塊條件來看,該宗地處于待開發(fā)狀態(tài)。宗地內(nèi)地勢(shì)平坦,但已經(jīng)開挖建筑基坑,并具備通路、通電、通水等基本建設(shè)條件,適宜建設(shè)住宅項(xiàng)目。地塊使用權(quán)面積40000平方米,折合60畝,地上容積率不大于2.8,地下容積率不大于1.3,建筑密度不大于18%,綠地率不小于35%,停車率不小于80%,規(guī)劃住宅建筑為高層。

土地使用權(quán)年限設(shè)定按照國有土地使用證的登記,該宗地使用權(quán)類型為出讓,終止日期2082年1月24日。即自本估價(jià)期日起,土地剩余使用年限為65.2年。

13日上午10點(diǎn)拍賣正式開始,47760萬元的起拍價(jià)是去年司法部門根據(jù)市場行情重新評(píng)估的價(jià)格。根據(jù)拍賣規(guī)則,每次加價(jià)的幅度是500萬元。競拍剛開始,各家企業(yè)就開始了火拼。不到一分鐘,房企加價(jià)就超過一億元,競拍到4分28秒時(shí),報(bào)價(jià)超過10億元,短短10分鐘過去,報(bào)價(jià)就到了14.826億元……

在這種競爭下,原本定于11點(diǎn)就結(jié)束的拍賣出現(xiàn)4次延時(shí)拍賣。根據(jù)拍賣延時(shí)說明,拍賣截止前5分鐘內(nèi)若有人繼續(xù)出價(jià),拍賣將自動(dòng)延時(shí)5分鐘結(jié)束。經(jīng)過176輪的激烈競拍,地塊被J89616號(hào)拍賣者以17.126億元的價(jià)格斬獲。據(jù)了解,J89616號(hào)拍賣者為外來房企旭輝。對(duì)比起拍價(jià),該地塊成交的溢價(jià)率到了258%,樓面價(jià)15291元/平方米。

該地塊為二次拍賣

原得主涉案土地被收

根據(jù)司法拍賣的有關(guān)規(guī)定,地塊的競得者要在7月24日前將拍賣成交款全額打入法院指定賬戶,逾期未足額繳納者將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。短短十幾天內(nèi),需要一次性繳納17億余元的土地款,對(duì)房企的資金實(shí)力是很大的考驗(yàn)。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定,房企繳納土地款后,在司法部門裁定后再進(jìn)行過戶。有關(guān)人士透露,土地司法拍賣公告掛出后,就吸引了眾多房企的關(guān)注。不少企業(yè)打電話咨詢,重點(diǎn)關(guān)注的是地塊目前的狀況、地塊的容積率、規(guī)劃條件等。也有企業(yè)比較關(guān)心,司法拍賣后摘地是否會(huì)影響未來的開發(fā)和銷售。

記者了解到,此次競拍的長嶺山地塊已不是第一次成交。它曾于2011年5月被濟(jì)南清大華創(chuàng)科技孵化有限公司以28300萬元的價(jià)格摘得,當(dāng)時(shí)樓面價(jià)為2527元/平米。該宗土地的出讓結(jié)果公告顯示,土地使用權(quán)人為濟(jì)南清大華創(chuàng)置業(yè)有限公司。

開發(fā)商清大華創(chuàng)置業(yè)成立于2011年,其拿下長嶺山地塊后,本定于2013年1月31日開工,2015年1月31日竣工。據(jù)業(yè)內(nèi)人士爆料,當(dāng)時(shí),為開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目,清大華創(chuàng)走上信托借款之路?，F(xiàn)如今,在網(wǎng)絡(luò)上仍然能夠查詢到有關(guān)長嶺花園的信托計(jì)劃。之后,清大華創(chuàng)被卷入到非法集資、P2P案件中,資金鏈斷裂,長嶺山地塊被法院收回。

有了解情況的專家表示,當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)停滯乃至爛尾之后,該項(xiàng)目曾多次面臨司法拍賣,但屢屢受阻,原因不詳。2012年,清大華創(chuàng)還曾以團(tuán)購的名義進(jìn)行“無證先售”,坑了不少人。

高價(jià)拿地要擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

12層才能拿預(yù)售證

與起拍價(jià)相比,該地塊的溢價(jià)率達(dá)258%。不過,由于該地塊并不是通過國土局系統(tǒng),而是進(jìn)行司法拍賣,該溢價(jià)率并不受限購政策的影響,不需要執(zhí)行溢價(jià)率超150%就要現(xiàn)房銷售的政策?！斑@次拍賣是符合市場經(jīng)濟(jì)的偶然事件,是對(duì)于資產(chǎn)處置的一種形式。”世聯(lián)總經(jīng)理吳慶說。

不過根據(jù)此前的限購政策,商品房高層住宅要12層以上才能拿到預(yù)售證,這塊土地未來是要受到這一限制的。

根據(jù)計(jì)算,該地塊樓面價(jià)已經(jīng)拍到了1.5萬元/平米。目前,地塊周邊有一些樓盤在售,如銀盛泰·金域藍(lán)山,均價(jià)在17000元/平米,萬科金域華府均價(jià)在21500元/平米,是精裝修樓盤。

因此,此次土拍結(jié)束后,不少人認(rèn)為1.5萬元/平米的樓面價(jià)即將超過房價(jià),面粉將趕超面包的價(jià)格。不過業(yè)內(nèi)人士分析稱:“即使面粉貴過面包,但是當(dāng)市場沒有達(dá)到這個(gè)預(yù)期,開發(fā)商卻把土地拍上去了,它們也無法賣出高價(jià)格,而且要自己承受其中的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。”

同時(shí),不少市民還擔(dān)心這會(huì)拉高周邊預(yù)期,入市時(shí)也會(huì)售價(jià)過高。對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士稱,在限購期間,該樓盤入市后的價(jià)格也會(huì)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),不會(huì)超過周邊價(jià)格。

目前,濟(jì)南房地產(chǎn)市場不少樓盤要采用政府指導(dǎo)價(jià),價(jià)格過高的不予發(fā)放預(yù)售證。記者從有關(guān)部門獲悉,如果該地塊上的住宅產(chǎn)品入市時(shí),限購政策依然持續(xù),那么它也要受到限購政策的限制?！安荒艹^周邊的樓面價(jià)格,如果周邊價(jià)格是兩萬,那么不管它拍得的地價(jià)有多高,都不能超過這個(gè)價(jià)格?！睒I(yè)內(nèi)人士稱。

記者從相關(guān)部門了解到,去年6月之后,濟(jì)南拍出了不少高價(jià)地塊,有的地塊產(chǎn)品近期將入市,但是審批價(jià)格都沒有超過周邊價(jià)格的。

（齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者喻雯 魏新麗 見習(xí)記者趙夏曄 實(shí)習(xí)生都亞男）

[責(zé)任編輯：楊凡、蘇琛]

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