昔日的高檔宜居社區近幾年卻因管理混亂頻遭吐槽。今年以來，忍無可忍的魯能康橋業主走上物業管理“自我革新”之路。然而，讓他們始料未及的是，從業委會籌備組遭圍攻、新舊業委會交接遇阻，到業主大會解聘物業、招標小組因業主質疑解散，這一路走來竟如此坎坷。12月24日，魯能康橋小區新一屆業委會成立第145天，小區秩序不僅沒有絲毫改善，反而越發混亂了。4個多月前，新一屆業委會成立;3個多月前，新老業委會交接;1個多月前，業主大會同意解聘老物業公司……每一次推進都是障礙重重，卻并未換來預期效果。這樣的局面，是業委會主任張連杰與1700多戶業主始料未及的。

思變

芳華逝去的“中國名盤”

小橋，流水，游泳池;綠色，智能，電氣化……如今，已經很少有魯能康橋的業主會將如此場景與自家小區聯系在一起。然而，這樣宜居的環境曾經的確是康橋人的切身感受。

魯能康橋一期項目建成于2002年。業主們稱，這是濟南最早的帶電梯小高層之一，取暖、做飯全部用電做能源，在集中供暖尚不普遍、大部分居民還在用煤氣罐的時代，該小區以“電氣化”聞名一時。小區綠化也很好，“很有小橋流水的感覺”，設計思路很有前瞻性，在當時就配有樓宇對講系統，還建有游泳池、網球場等，“倡導綠色科技生活，打造高檔生活體驗”。

記者檢索到的一份資料印證了業主們的說法。這份關于魯能康橋的介紹中稱，小區內綠化率45%，配套康樂設施、籃球場、網球場、游泳池、健身房，運用電能做飯，實現完全無火烹調，智能化供電、供暖。作為濟南高品位小區的典范，被評為十大“中國名盤”之一。

現在，一切都不一樣了。多位業主告訴記者，不僅游泳池、網球場早已不見蹤影，大片的綠地也被改成停車位，管理混亂，入室盜竊事件頻發，監控攝像頭大量損壞，原本領先其他小區的樓宇對講系統，幾乎沒有一個是好的，“一個樓道一天能貼十幾個小廣告”。業主聞先生表示，入住12年來，他親眼目睹了小區從宜居到混亂的過程，“就像買了一只失敗的股票，連跌12年。”

小區居民還說，小區原本設置的車位配比高達1:1.3，這在目前也算高的，而且后來又改建了不少車位，但業主們停車仍然非常困難，其中一個原因是，不少小區外的車向物業公司交費后停進小區。這些年來，公共空間出租的費用，以及車位費、廣告費等費用，物業從未公示過收支情況。

在記者收到的一份“關于濟南市魯能康橋小區物業問題的反映”中，業主將該小區描述為，“10多年來，已經從昔日的中國名盤退化到破爛不堪、小廣告滿天飛、盜竊頻發、車輛隨意停放穿行、居民極度沒有安全感的落后小區，居民怨聲載道，問題已經到了十分嚴重的地步。”

破局

艱難“上位”的新業委會

業主們把小區混亂的主要原因和責任歸結到物業服務上。

據業主肖先生等人回憶，小區一至三期業主于2003年初至2005年期間入住。最初為小區提供服務的是開發商下屬的魯源物業。2006年前后，開發商內部規定，不允許物業公司為自己開發的項目提供物業服務，魯源物業撤出，明德物業接手。明德物業公司具有國家一級資質，口碑比較好，初期的管理和服務比較到位。“然而，大約一年多以后，情況急轉直下，最終到了目前的狀況。”

根據《物業管理條例》規定，與物業公司簽訂或解除合同，必須通過業主委員會。

前一段時間，業主們看到了一份業委會與物業公司簽訂的合同。該合同簽訂于2017年1月1日，上面明確顯示為“續約”。雙方約定，由物業公司為該小區提供2年服務，文末分別蓋有“康橋業委會”和“濟南安捷信物業管理有限公司”的公章，但代表人簽字部分均為空白。

“‘續約’說明上一個合同期就是這家安捷信物業公司在提供服務”，肖先生表示，安捷信物業的營業執照顯示，該公司成立于2015年9月，但在此之前多年，該公司的工作人員就已經在小區物業上班了。業主們懷疑，在注冊之前，這家物業公司早已“借殼”進入小區。

按照相關規定，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。每屆業委會成員任期5年，目前，魯能康橋小區已是第二屆業委會。但多位業主稱，他們從來沒有為選舉業委會成員投過票或簽過字，也從來不知道誰是業委會成員。

此外，業主們發現，上屆業委會應于今年3月屆滿到期。按照規定，應該于到期前兩個月公示告知全體業主，以便籌備選舉新一屆委員。但直到4月，小區業主也未收到任何信息。為此，業主聯名向緯北路街道辦事處進行了反映。在街道辦事處責成督促下，4月底成立了魯能康橋小區業委會換屆籌備組。有業主猜測，如果不是“聯名上書”到街道辦事處，這一屆業委會又會在不知不覺中成立。

5月，經過業主代表推舉，業主們選出了幾位新的業委會委員。但很快，康橋居委會接到反映稱，新的業委會未經過全體業主選舉，程序不合法。在由多位業主簽名后遞交到有關部門的一份材料中描述了這樣一幕：6月10日下午，街道辦事處、片警、法律工作者、居委會、業委會換屆籌備組與“極小部分對選舉過程有異議的業主代表”召開質疑解答會。會后，居委會、街道辦事處工作人員離開會場，二三十名不明身份的人沖入現場，將幾名籌備組成員圍堵在會議室內，并進行威脅、謾罵、推搡，叫囂：誰再出來干籌備組，就弄死誰!”最終，被圍攻的籌備組人員選擇了報警。

此后，籌備組按照相關法規要求，于8月2日選出新的業委會成員，張連杰被推選為業委會主任。此時，距上一屆業委會屆滿已過了5個月。

交鋒

“解聘”物業的業主大會

新老業委會的交接，成為新一屆業委會面臨的首個挑戰。

據業主們反映，上一屆業委會對于交接工作并不配合。無奈之下，他們再次向街道辦事處求援。

一份緯北路街道辦事處于9月14日下發的業主委員會限期交接通知單顯示：魯能康橋小區第二屆業委會屆期已滿，第三屆業委會已經換屆產生并在天橋區房管局登記備案。之后，街道辦事處指令康橋社區居委會協助聯絡第二、三屆業委會辦理交接手續，因雙方原因，至今尚未辦結。根據相關法規，限兩屆業委會兩日內辦理交接事宜，社區居委會協助、督促交接工作。

這份通知單收到了效果。業主們稱，在居委會的協調下，老業委會隨即進行了交接，但“只給了一些沒什么用的規章制度之類的”。對于業主們普遍比較關注的財務問題，相關人員稱，“老業委會沒有財務，不存在交接問題。”

業主們對此并不認可。業主姜先生向記者提供的一份收據上顯示，2015年8月7日，姜先生交納“代收暖氣初裝費”34510元，收款單位位置蓋的正是魯能康橋業主委員會的印章。而在另一份2006年魯能康橋居委會和明德物業簽訂的合同上，明確顯示，“在乙方收取小區已入住居戶物業費85%的前提下，另分配給甲方已收取物業費款的5%，由甲方進行支配。”一位居民表示，從那時業委會就參與分成，但現在拒不承認，業主們也沒什么辦法。

針對業主們的種種說法，記者試圖聯系一位老業委會成員，最終未果。此后，記者又多次聯系安捷信物業公司，截至發稿，同樣未獲回復。

對于新一屆業委會來說，另一個事關小區1700多戶業主利益的挑戰是解聘濟南安捷信物業管理有限公司。

經過幾個月的準備和廣泛告知后，11月4日，業委會組織召開魯能康橋小區業主大會，就是否“解聘濟南安捷信物業管理有限公司，重新公開招標選聘小區物業服務公司”的議題進行投票表決。

這次大會得到了業主廣泛響應。當天的會議室里，有人給義務幫忙收票、統票的業主們送來礦泉水，還有人送來了整條的香煙。

在康橋社區居委會主任高虹和副主任許玉振監督下，投票有了結果。小區1700多戶居民中，1031戶參與表決，有效票1027張，贊成票1014張，反對票4張，棄權票9張。經過統計，符合“雙過半”的規定。

許玉振現場宣讀了結果：同意解聘濟南安捷信物業管理有限公司，重新公開招標選聘小區物業服務公司。話音未落，現場有人點燃了一掛鞭炮。

變故

陷入“非議”的招標公司

為了引進新物業公司，業委會成立了招標小組負責遴選招標公司。然而，沒想到的是，在招標小組推薦了一家招標公司后，引起不少業主的質疑。

有業主向12345市民服務熱線反映，這家招標公司因在招標過程中存在弄虛作假，今年9月被歷城區政府行政處罰，禁止兩年內在歷城區的一切活動。且因其項目負責人從業資格考試沒有合格，被罰款8萬元。業主要求停止該公司對小區物業企業的招標活動。

隨后，招標小組發出公告，貼出該招標公司近期招標的項目截圖，并對相關問題進行了長篇幅的解釋。但“有貓膩”、“招標小組私下決定新物業公司”等說法依然未能得到平息。

張連杰告訴記者，業主所稱招標公司存在的問題屬實。為了避嫌，他當初特意沒有加入招標小組。在聽到業主對招標公司的議論后，他專門進行了了解，發現該公司一位項目經理就住在魯能康橋小區。而且，5人的招標小組里，有3人與該項目經理住在同一棟樓上。“被選為業委會主任，背負的是小區數千人的信任，絕不允許這種情況出現。”張連杰說。

最終，在街道辦事處和居委會的幫助下，業委會停止了這家招標公司的工作。

探索

物業自管和聘用的“糾結”

業主大會解聘了目前的濟南安捷信物業管理有限公司，并向該公司發出公告，要求在新物業到來之前，由他們繼續做好相關物業服務和管理工作，以維護業主利益，避免小區陷入混亂。

然而，這則公告顯然不具有太強的約束力。業主們開始不交物業費，物業公司除了簡單的衛生和門崗工作外，其他服務基本陷入停頓。外來車輛輕松穿梭于小區，門窗損壞無人維修，水電故障只能“自助”處理……

隨著時間的推移，新物業公司遲遲難以到位，加之近期招標“烏龍”事件，越來越多的業主失去耐心。近期關于小區“自建物業”，進行“自治”的呼聲日漸強烈。一份業主提供的“自治建議”在業主微信群里流傳，得到不少業主的呼應。

其實，實行業委會自治，在濟南并不是什么新鮮事物，物權法也規定業主可自行管理建筑物及附屬設施。然而，對于復雜及大型的小區而言，自治需要高額成本，而業主又難以持續性投入精力，所以現實中鮮有成功案例。2016年11月，位于建設路的德盛家園小區實行業委會自治管理。可是僅僅過了幾天，就有業主對業委會的管理提出異議，二者矛盾隨即爆發。

“要實行業主自治，首先必須要有政府相關職能部門的支持與監督，否則寸步難行。”一家物業公司的負責人告訴記者，業委會不是法人，所以管理中的一些資金進出很麻煩，資金安全得不到保障，而且沒有勞動合同，聘用的保安和保潔人員一旦發生意外，責任也無人擔負。可以說，業主自治模式目前只是一種探索，多數小區尤其是大型小區并不適合。

“下一步也許會重新選擇招標公司，目前具體時間無法確定，但年底前選出新物業公司的計劃肯定無法完成。”張連杰倍感無奈。

12月24日晚，一次擴大的業委會會議在康橋居委會會議室舉行。業委會成員及多名業主代表，就“自建物業”問題進行探討。然而，由于17名業委會成員中只有11人參加會議，未能達到規定的2/3人數標準，所以當晚并未形成任何決議。

原標題：魯能康橋物管“革新”一波三折 芳華逝去的“中國名盤”

[責任編輯：楊凡、彭芳]

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