住房租賃接棒成為房地產市場下一個轉型方向,近兩年來似乎已經是共識。政府出臺政策建立購租并舉住房制度,鼓勵住房租賃市場的發展。最近,長租公寓被推上了風口浪尖,爆倉、資本推動房租上漲成為關注焦點,而在濟南,剛剛開始發展的長租公寓一房難求,有的品牌入住率高達99%。

房租月均2239元，同比漲13.95%

盡管長租公寓推高房租價格成為爭議焦點,但在業內看來,目前,濟南的住房租賃市場,長租公寓大約也就有1萬套左右,九成以上的租賃房源還是掌握在散戶手中。這些體量還不足以推高房租。

根據中國房地產業協會發起建立的“中國房價行情平臺”統計數據,濟南的租房價格是28.76元/月/㎡,同比增長了13.95%,平均總價是2239元/月。

今年26歲的朱先生,在濟南工作有六年時間了。六年里,搬家6次,房租雖然漲了,但是房間也變大了。2012年,朱先生在濟南租一間面積只有十來平米的小臥室,當時每個月只要400元,還沒有暖氣。到2016年10月,朱先生在濟南山大南路上租了一間20平米左右的房間,月租750元,加上水電費和寬帶費,差不多也要840元。今年初,朱先生住房升級,在青后小區租了一間帶陽臺的主臥,每個月850元的租金。

“雖然我的房租都在漲,但是房子也不一樣,對于我來說,沒有感覺到房租的明顯上漲。”朱先生說。

而對于中介,房租上漲的感覺也并不是十分明顯。一家房產中介相關負責人介紹,濟南的房租一直以來都是不溫不火。拿魯能領秀城來說,房租沒有房價那么瘋狂。一套90平方米兩室兩廳的房子,兩年前以2300元的價格租給了一家小飯桌,這兩年間并沒有漲過房租。如今房主想要用2700元的價格再往外出租,最終卻以2500元的價格成交。

“高房租現在是有價無市,房租高了只能空置,最后的成交價格并沒有漲多少。”該負責人介紹。

在濟南剛剛起步，出租率已高達99%

與普通住宅租賃市場有價無市相反,在濟南剛剛起步長租公寓,有效入住率甚至達到了99%。

24日,在濟南槐新街老機車廠附近的一家長租公寓7月15日剛剛開業,6月2日就開始對外開放并接受預約。開業之后,33天就實現滿房。這家店158個房間都是23到35平米左右的小房間,按照房間面積和朝向的不同,月租金大概在1200元到1900元之間。店里還有兩個保潔,兩個管家。

店長介紹,租戶年齡要求在18歲-35歲之間,大部分都是白領或者學生。有在和諧廣場等附近寫字樓的白領,甚至有在大觀園、萬達上班的。租戶李女士在銀行工作,入住泊寓機車廠店大概有半個月,房租1500元。

2015年,萬科旗下的長租公寓品牌泊寓在濟南啟動,2016年第一家泊寓開店。去年10月的數據還是有6個投入運營項目,4個正在籌備,而現在,濟南萬科長租公寓業務的負責人孫漠林介紹,萬科已經有9家門店投入使用,另外還有9家店正在籌備當中。有效出租率達到了98%到99%。

另外,龍湖的冠寓也已經進軍濟南租賃市場,代理公司世聯行所持的紅璞公寓,也是濟南長租市場的一個成型品牌。

尚無標準參考，以集中式為主

說到底,長租公寓只是住房租賃市場的一部分,住房租賃市場上占到大多數的依然是中介和散戶。濟南市場上的長租公寓,占大頭的還是開發商對現有的企業或個人房源進行租賃,然后改造成集中式公寓,再對外出租。

據介紹,目前萬科租賃項目的房源有酒店、廠房、商場、辦公樓等。機車廠店的就是原機車廠的辦公樓改造,一共5層。改造主要涉及改建筑結構、水電、消防等。目前,在濟南長租市場中,大多數都是改造自多種業態的集中式公寓。類似自如這樣分散式的公寓,還尚未有大的開發商或者機構進行改造。

孫漠林介紹,實際上,在長租公寓改造上,無論是集中式還是分散式,目前國家都沒有相應的標準出臺。“萬科目前也沒有計劃做分散式的公寓。”孫漠林說。目前,集中式公寓的改造,在消防、安全等方面的各項標準尚且可以參照酒店的標準,但是分散式公寓沒有可以參照的范本。做分散式公寓,管理難度也更大。

而集中式公寓,就需要大空間開發,以便形成規模,因此房源的尋找比較困難。找房源的過程中,不僅要考慮到房屋產權性質,還要考慮到地段,輻射范圍。

前期改造成本高，毛利潤很低

“其實,長租公寓是個薄利行業,并不怎么賺錢。”孫漠林說。從入駐濟南到現在,泊寓的租金漲幅每年不會超過5%,在有些區域,甚至低于周邊租金漲幅的平均水平。

世聯行山東區域董事副總經理聶非介紹,濟南的長租公寓市場發展比較緩慢。一方面租金并不是很高；另一方面,濟南的流動人口不算大。從市場供應來看,濟南缺乏物業供應,而市場上所供應的物業也大多是老舊物業,租金差還不足以覆蓋改造成本。

孫漠林也表示,萬科目前所改造的物業大多是老舊物業,前期的改造成本較高,毛利潤很低,差不多需要七八年才能收回成本。

盡管利潤薄,但是不少開發商已經開始布局租賃市場。

目前,山東省已經出臺了意見鼓勵住房租賃市場發展,鼓勵住房租賃企業收購、長期租用、受托經營閑置住房、庫存商品住房、公寓等用作租賃房源。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造、審批合格后出租。但是具體到各個城市,仍還沒有出臺相應的政策給予補貼或者補助。（齊魯晚報·齊魯壹點 記者張玉巖）

[責任編輯：楊凡、彭芳]

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