原標題：山東國有建設用地彈性出讓實施辦法公開征求意見

來源：中國網地產

5月24日，山東省自然資源廳發布《山東省國有建設用地彈性出讓實施辦法(征求意見稿)》意見的公告。 全文如下：

第一章　總　則

第一條　為深入貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制改革的決策部署,進一步完善差別化土地供應制度,促進土地節約集約利用,降低企業用地成本,根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院令第55號)、《國土資源部 發展改革委 財政部 住房城鄉建設部 農業部 中國人民銀行 林業局銀監委關于擴大國有土地有償使用范圍的意見》(國土資規〔2016〕20號)、《產業用地政策實施工作指引(2019年版)》(自然資辦發〔2019〕31號)等規定,結合我省實際,制定本實施辦法。

第二條　在我省行政區域內的國有建設用地采取彈性年期出讓、先租后讓、租讓結合、長期租賃方式供應工業、旅游及公共服務項目用地，適用本實施辦法。

混合用地(不含商業、娛樂、商品住宅用地)采取彈性年期出讓、先租后讓、租讓結合、長期租賃方式供應的，可參照本實施辦法執行。

本實施辦法中公共服務項目用地包括能源、環境保護、養老、教育、文化、體育、供水、燃氣供應、供熱設施等。

第三條　本實施辦法中的彈性年期出讓是指市、縣人民政府綜合國家產業政策、國土空間規劃、企業生命周期及產業發展趨勢,合理確定建設用地的出讓年限,并將國有建設用地使用權出讓給土地使用者的供應方式。

長期租賃是指市、縣人民政府將國有建設用地使用權出租給使用者(簡稱承租人)使用，由承租人與市、縣自然資源主管部門簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為。

先租后讓是指市、縣人民政府供應國有建設用地時設定一定的條件，先行以租賃方式向承租人供應土地，承租人在租賃期間開發、利用、經營土地達到約定條件后，可申請將租賃土地轉為出讓土地的供應方式。

租讓結合是指市、縣人民政府供應土地時設定一定的條件，先行以租賃方式向承租人供應土地，承租人在租賃期間開發、利用、經營土地達到約定條件后，可將部分租賃土地轉為出讓土地、部分土地仍保留租賃性質的供應方式。

第二章　基本原則

第四條　以彈性年期出讓、長期租賃、先租后讓、租讓結合(以下簡稱彈性出讓)方式供應的土地，應當為經依法批準的國有建設用地。

第五條 彈性年期出讓原則上不超過20年。對于縣級以上重大產業項目、戰略性新興產業項目等,經縣級以上政府批準后,可合理提高彈性出讓年期,但不得超過法定最高年限。

國有建設用地長期租賃最高年限為20年，期滿可續期。

國有建設用地先租后讓、租讓結合的，先行租賃期限由雙方合同約定，但不得超過20年，轉為出讓時，租讓年限合計不得超過同類用地法定出讓最高年限。

第六條　采取彈性出讓方式供應建設用地,必須嚴格執行《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》規定的程序和方法，進行公開出讓(租賃)。

采取先租后讓、租讓結合方式供應的，土地使用者在租賃期滿達到合同約定轉為出讓土地的條件后，符合國土空間規劃和產業發展規劃的，可按協議方式辦理土地出讓手續。

在公平、公正、不排除多個市場主體競爭的前提下,可將投資主管、產業主管等部門提出的產業類型、生產技術、產業標準、產品品質要求作為土地供應前置條件。

第七條　采取彈性年期出讓方式供應的建設用地起始價或底價由市、縣自然資源主管部門委托土地評估機構按照《城鎮土地估價規程》等技術標準評估后,根據土地估價結果和政府產業政策，經集體決策綜合確定。

租金標準應與當地國有工業用地使用權出讓平均價格相銜接，不得低于按國家規定的最低地價折算的最低租金標準。

第三章　辦理程序

第八條　市、縣級自然資源主管部門會同有關部門擬定建設用地供地方案,明確供應方式、產業供應前置條件、開發建設條件、規劃條件、租賃轉出讓條件、達到約定條件期限、供應期限、出讓(租)金、繳款時間和方式等內容。供地方案報有批準權的人民政府批準后，由市、縣自然資源主管部門實施。

第九條 采取彈性方式出讓、先租后讓、租讓結合和長期租賃方式供應的,成交后土地使用者與自然資源主管部門簽訂國有建設用地使用權出讓合同或租賃合同。并將規劃條件作為出讓合同或租賃合同的組成部分。

土地成交后,由縣(市、區)政府或各類園區管委會與土地使用者簽訂履約監管協議。

第十條　租賃土地使用者應當持國有土地使用權租賃合同、土地租金繳納憑證、土地租賃稅費憑證等相關材料依法申請辦理不動產首次登記。持國有土地使用權租賃合同和《中華人民共和國城鄉規劃法》、《山東省城鄉規劃條例》等法律規定的其他必要材料,依法申請辦理建設用地規劃許可證。

第十一條　租賃國有建設用地使用權轉為出讓國有建設用地使用權的,土地使用者應當持原不動產權證書、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等材料,繳納相關稅費后申請辦理不動產權變更登記。

第十二條　采取先租后讓、租讓結合方式供應的,土地使用者應當在合同約定的租賃期滿前1年提出考核評價申請。考核評價工作由土地使用者提出書面申請,縣(市、區)政府或各類園區管委會負責組織相關部門共同考核評價。經考核評價合格后,先租后讓的簽訂國有建設用地使用權出讓合同,繼續租賃的重新簽訂國有建設用地使用權租賃合同。考核評價不合格的,允許用地單位限期整改,整改期最長不超過1年。

采取長期租賃方式供應的,租賃期限屆滿,土地使用者需繼續使用土地的,應當在期滿前6個月向出租人申請續期。除因社會公共利益需要或合同約定應當收回的,應準予續期。

第十三條　采取彈性出讓方式供應的,土地使用者應當嚴格按照合同約定的規劃條件利用土地，不得擅自改變。如申請改變土地用途的，經依法批準后辦理相關手續。法律法規明確規定應依法收回的除外。

采取先租后讓、租讓結合和長期租賃方式供應的,土地使用者在合同約定的租賃期間,支付租金并領取不動產權證書后,按照合同約定完成投資開發,可以申請辦理國有建設用地使用權轉讓、轉租、抵押，但土地使用者與縣(市、區)政府或各類園區管委會在履約監管協議中另有約定的除外。

租賃土地使用權轉讓、抵押的,須依法辦理不動產登記。租賃土地使用權轉讓、轉租、抵押的,其地上附屬物隨之轉讓、轉租、抵押。

地上附屬物轉讓、轉租、抵押的,經出租人同意，并依法辦理不動產登記后，其使用范圍內的租賃土地使用權隨之轉讓、轉租、抵押。

第四章　履約監管

第十四條　按照“誰提出、誰監管”的原則,由縣(市、區)政府或各類園區管委會負責組織各相關部門對履約情況進行登記、統計,跟蹤問效,并將相關情況納入誠信體系。

第十五條　以先租后讓、租讓結合方式取得租賃土地使用權的,土地使用者由租賃轉為出讓時應當進行綜合考核評價。

經整改后考核評價仍不合格或土地使用者不申請考核評價、不配合考核評價的,由市、縣級政府無償收回土地使用權,依照合同約定處置地上建筑物、構筑物和其他附屬設施。

第十六條　因不可抗力或政府原因導致土地使用者不能按合同約定期限開竣工或達到租賃土地轉為出讓土地條件的，可提前30日向出讓(租)方提出延期申請，經出讓(租)方同意后相關期限可以順延，但順延期限不得超過1年。

第十七條　土地使用者應當按合同約定的金額、期限和方式支付土地價款(租金),出讓人(出租人)按照合同約定按時交付土地。未按時支付土地價款(租金)和交付土地的,違約責任按合同約定執行。

第十八條　違反相關規定轉讓、轉租、抵押租賃土地使用權的,出租人有權責令土地使用者限期改正。逾期不改正的,出租人有權解除租賃合同,依法收回租賃土地使用權注銷不動產登記。

第十九條　長期租賃土地期限屆滿,土地使用者未申請續期或申請續期未獲批準的,租賃土地使用權應當由出租人無償收回,地上建筑物、構筑物按合同約定處置。

第二十條　各市、縣可結合當地實際,根據本實施辦法制定具體實施細則。

[責任編輯：楊凡、崔中連]

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