原標題：多元資本布局青島城市更新

來源：青島日報

□青島日報/觀海新聞記者 王 萌

在實施城市更新行動列入國家“十四五”規(guī)劃的背景下，青島老城區(qū)終于迎來歷史機緣的呼喚——在最新一輪青島歷史城區(qū)保護更新行動中，不僅有政府主導(dǎo)的國有投資平臺引領(lǐng)，一些央企、民企等多元市場主體也開始在城市更新領(lǐng)域試水，廣興里、濰縣路19號、寧陽路等一批歷史建筑迎來新生，維多利亞廣場、發(fā)達大廈等空置率較高的老舊樓宇空間也展露出集約利用的新跡象。各類企業(yè)在為自身拓展新發(fā)展空間的同時，也讓青島老城復(fù)興步伐更加鏗鏘。

區(qū)屬國有平臺公司打頭陣

2020年5月，青島最大的里院——廣興里以工業(yè)設(shè)計中心的形象重新啟用，打響了歷史城區(qū)保護更新的“第一槍”。

城市更新包含老舊小區(qū)更新、老舊廠區(qū)更新、老舊街區(qū)更新、城中村更新、老舊樓宇更新等多個維度，而歷史城區(qū)的保護更新因其投入巨大、回報周期長、尚無清晰的盈利模式等問題，是城市更新領(lǐng)域難度最大的一個板塊。在彼時市場之手不太愿意觸及老舊里院保護改造之時，市北區(qū)通過區(qū)屬國有投資平臺強勢介入，以“改造+招商”并進思路，賦予老舊街區(qū)新生命。

具體而言，市北區(qū)通過平臺公司，一方面承擔起前期資金量需求較大的建筑修繕工作，另一方面結(jié)合各街區(qū)現(xiàn)狀條件、歷史文脈、港城產(chǎn)協(xié)同融合等因素，瞄準新航運、新貿(mào)易、新金融等多個產(chǎn)業(yè)方向，點穴式引入重點產(chǎn)業(yè)項目。

比如，規(guī)劃四方路南片為RCEP工程設(shè)計綜合區(qū)、四方路北片為RCEP商貿(mào)文化交流區(qū)，館陶路街區(qū)為RCEP金融區(qū)，劉子山別墅群及貽清里為RCEP國際商務(wù)商事中心，三江路街區(qū)為RCEP文旅文創(chuàng)展示區(qū)，黃臺路—無棣路街區(qū)為RCEP特色教育及產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)，即墨路小商品市場周邊為RCEP生活體驗區(qū)。

依托“政府+平臺公司+頭部企業(yè)+社會資本”的運營模式，市北區(qū)館陶路街區(qū)已吸引了春光里、洪泰山海會和新金融產(chǎn)業(yè)園等企業(yè)，正在加快推進休閑商務(wù)配套，打造特色鮮明的“青島新金融中心”。上海路—武定路街區(qū)正加快推進RCEP商務(wù)商事中心項目，并以產(chǎn)業(yè)招商為基礎(chǔ)規(guī)劃展示及接待中心，打造RCEP國際商務(wù)街區(qū)。

市南區(qū)國有平臺公司同樣承擔著濟南路拓寬，街區(qū)道路和水、電、網(wǎng)絡(luò)等公共基礎(chǔ)配套的建設(shè)。同時，在今年該區(qū)啟動的濰縣路19號和青島商會舊址更新改造項目中，也嘗試了EPC+O模式，與中建八局形成合作。EPC+O模式即設(shè)計、采購、施工及運營一體化的總承包模式。

具體而言，前期歷史建筑的保護修繕工作由市南區(qū)屬國有企業(yè)青島市建設(shè)投資有限公司出資，中建八局作為乙方承擔設(shè)計、修繕施工，同時，中建八局亦取得項目未來的運營權(quán)，運營收益由中建八局與建投公司按約定比例分成。這種模式的優(yōu)勢是，在前期建筑修繕時，就可以根據(jù)未來意向業(yè)態(tài)進行功能設(shè)計，最大限度地避免二次施工，提高項目的運營效率，降低全生命周期內(nèi)的成本。

社會資本瞄準“老城”機遇

老舊樓宇的更新改造利用也是城市更新中的重要部分。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在青島的商務(wù)樓宇市場中，市南西部片區(qū)因停車場配套不足、樓宇設(shè)施老舊、產(chǎn)權(quán)分散等因素，空置率在全市范圍內(nèi)最高。而近期西部兩個新項目，也讓人看到老舊樓宇再“發(fā)芽”的曙光。

經(jīng)過近兩年的籌備，位于青島火車站附近的廣德里1898項目將于近期投入運營。廣德里項目是利用維多利亞廣場地下一處閑置10年的4000平方米空間打造而成，意在打造一個與“文和友”商業(yè)模式相似的，集美食、娛樂、文化等概念于一體的新型文化餐飲綜合體。項目負責人、上海工信集團董事長賴爐強介紹，包含固定資產(chǎn)和裝修在內(nèi)，他們已經(jīng)在該項目上投入了近億元。為了導(dǎo)入火車站、地鐵站的人流量，企業(yè)斥資開通了地鐵引流通道?！艾F(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型做商業(yè)運營，我們也建立了自己的‘新新里吃貨街’商業(yè)品牌，廣德里是第一個項目，我們希望廣德里成功后，再復(fù)制應(yīng)用到全國其他項目當中?！?/p>

賴爐強介紹，除了地下商業(yè)空間，維多利亞廣場的二樓、三樓及頂樓等，也一直處于閑置狀態(tài)，待廣德里項目走入正軌后，他們將繼續(xù)開發(fā)這些閑置空間。

距離維多利亞廣場數(shù)百米，在空置率較高的發(fā)達大廈里，一個名為“新街里”的聯(lián)合辦公空間已經(jīng)租賃下4樓整層，將于11月底啟用。“由專業(yè)公司運營的聯(lián)合辦公空間，可以彌補老舊樓宇對企專業(yè)化服務(wù)不足的問題，并且與傳統(tǒng)物業(yè)相比，我們也有豐富的企業(yè)資源和更強大的招商能力，這是我們可以實現(xiàn)老舊商務(wù)樓宇高效利用的主要原因?！?/p>

項目負責人、創(chuàng)聯(lián)工場創(chuàng)始人馮希祥告訴記者，中國城市空間拓展已由“新區(qū)開發(fā)的增量發(fā)展”轉(zhuǎn)向“城市中心重構(gòu)的存量挖潛”，鑒于此，國內(nèi)各大城市均開始積極探索片區(qū)更新，綜合文化挖掘再造、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟升級、空間集約高效、民生服務(wù)提升等手段，對城市中心區(qū)域存量進行系統(tǒng)性更新改造?！盀榱颂岣呃吓f樓宇的利用效率，今年市南區(qū)推出了鼓勵商務(wù)樓宇集約經(jīng)營的新政策，整合零散產(chǎn)權(quán)、分散租賃商務(wù)樓宇1000平方米以上且統(tǒng)一運營的、經(jīng)濟貢獻度達標的企業(yè)，可享受政府扶持，這對于我們這種企業(yè)來說，也是一項重要利好?！?/p>

馮希祥介紹，早在去年，他們已經(jīng)在中山路南端的發(fā)展大廈打造了一處聯(lián)合辦公空間，而正在裝修的發(fā)達大廈辦公空間也已經(jīng)有簽約企業(yè)，未來這里將主要集聚短視頻、文化廣告等產(chǎn)業(yè)。

保護更新項目要打“長期戰(zhàn)”

中建八局獲得了青島濰縣路19號和青島商會舊址更新改造項目的15年商業(yè)運營權(quán)，這是中建八局這家大型央企首個自行設(shè)計、改造、運營的城市更新項目。

“濰縣路19號和青島商會舊址項目體量很小，如果它只是一個普通的項目，我們中建八局不會參與，但作為央企，我們首先需要在歷史城市的保護更新中體現(xiàn)出責任擔當，此外，這也是我們未來要開拓的方向?！敝薪ò司殖鞘薪ㄍ哆\營管理有限公司市場總監(jiān)蘇士淼對記者說。

不同于新建商業(yè)，歷史城區(qū)保護更新項目在品牌招商、盈利路徑等方面都存在難度，對于濰縣路19號和青島商會舊址更新改造項目，中建八局也做好了“長期戰(zhàn)”準備。

“過去常見的城市商業(yè)、文旅小鎮(zhèn)，前期都是靠房地產(chǎn)開發(fā)反哺，但是歷史城區(qū)項目完全要依靠商業(yè)運營一點點做起來才行。”蘇士淼表示，歷史城區(qū)保護更新項目的培育期起碼要三年?！扒叭晷枰髽I(yè)不斷地投入，開展活動，打造品牌?！?/p>

由于老城區(qū)的建筑體量受限、房屋建筑功能受限，給招商工作帶來難度?！扒鄭u城市更新項目我們已經(jīng)談了100多家商業(yè)品牌，目前意向入駐的有16家，但過去我們做文旅小鎮(zhèn)，談100家品牌，意向品牌可能達到五六十家。”蘇士淼告訴記者，新建的商業(yè)載體可以根據(jù)品牌方的要求，滿足它所需要的物業(yè)條件，但里院等歷史建筑的房屋格局、燃氣等條件都受限，運營方只能根據(jù)現(xiàn)實條件精準招商。“此外，歷史城區(qū)保護更新項目選擇的品牌要體現(xiàn)出青島文化，切合老城區(qū)的格調(diào)，這也需要我們舍棄部分品牌。”

對于這一點，正在經(jīng)歷品牌培育期的寧陽路銀魚巷項目也感同身受。

2019年12月，北京度工公司通過公開招投標，取得了寧陽路8個里院的投資運營權(quán)。經(jīng)過一年半的修繕，于今年6月份啟用。據(jù)了解，銀魚巷目前已經(jīng)有4000平方米載體具備商業(yè)運營條件，其中1000平方米投入運營或簽訂入駐協(xié)議。

記者了解到，為了打開寧陽路銀魚巷的知名度，促進項目招商，北京度工先后在6月份、10月份精心籌辦了兩場大型創(chuàng)意市集。這兩場活動除了吸引大量年輕人走進寧陽路，還有不少參與活動的市場主體被修繕后的里院環(huán)境吸引，確定了入駐意向?！拔?月份第一次參加寧陽路市集活動，3天活動結(jié)束后，我就用掙的錢在這里租下了一個鋪子，打算在青島長期發(fā)展?！币晃粊碜员本┑目Х绕放曝撠熑烁嬖V記者。

[責任編輯：楊凡、崔中連]

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