原標題：濟南二手房價格5連降、成交量降4成 中介開始賣新房：老小區(qū)兩年降價15%很正常

來源：大眾網(wǎng)

2月21日，2022年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況出爐。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年9月至2022年1月，濟南二手住宅銷售價格指數(shù)五連降。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，甚至有個別區(qū)域出現(xiàn)了新房二手房價格倒掛的現(xiàn)象。同時，二手房市場買賣雙方普遍存在觀望心態(tài)，賣方認為已無法再降，但買方根據(jù)市場反饋卻認為還有降價空間。

二手住宅成交量下滑了40%左右，部分樓盤兩年降價15%左右

孫立民是濟南中住地產(chǎn)的一名房產(chǎn)經(jīng)紀，也就是我們通常所說的二手房中介。今年是他從業(yè)的第十年。用他自己的話說，十年來，他經(jīng)歷了濟南房地產(chǎn)市場最好的時候，也陪它度過了那些不好的年份。

“從2019年開始降價比較明顯，2020年、2021年的降價幅度比較大一些?！闭劶白罱鼭喜糠制瑓^(qū)或樓盤的二手房出現(xiàn)的降價時，孫立民略顯無奈，“整個2021年的（二手房）成交量，實話講是不高的，比較冷淡，相對于2020年來講是下降了，包括市場價格也有所下降，尤其我所在的市中區(qū)可能降幅會比較大一些?！?/p>

根據(jù)濟南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的2021年濟南房地產(chǎn)市場運行情況數(shù)據(jù)顯示，2021年，在住宅銷售量方面，1-6月份二手住宅成交量每日約200套，7月份市場開始降溫；2021年10月份以來，住宅銷售量大幅下降，二手住宅成交量每天約120套，二手住宅成交量下滑了40%左右。

正在查找房源信息的孫立民

但是，對于一套二手房動輒降價二三十萬元甚至四五十萬元成交的消息，孫立民表示，存在這種情況，但只是個例，不具有普遍性?！皶袀€別的房源這樣，因為現(xiàn)在濟南的存量房多，去庫存就沒有那么快。有一些個別的業(yè)主著急用錢，想盡快賣掉房子。那就只能是降價，而且可能會大幅地降價。”

類似說法，記者也在從業(yè)七年的房產(chǎn)經(jīng)紀人王強（化名）身上得到了證實?！耙惶追拷刀f甚至四五十萬成交的情況有，但是很少，多是房主著急用錢?！?/p>

孫立民也告訴記者，去年他經(jīng)手的房源，從開始掛牌到最后成交，降幅最多的大概有20%左右，降15%是比較普遍的現(xiàn)象。“20%算是個別的，比較急于套現(xiàn)，或者急于去流轉(zhuǎn)資金。但也有一些房源，掛牌價跟最終的成交價沒有太大的變化?！?/p>

孫立民拿手上的兩套在售房源向記者舉例，其中一套位于市中區(qū)七里山片區(qū)的145平的頂樓，加裝電梯前掛牌325萬元，年前加裝了電梯，現(xiàn)在掛牌315萬元，“學校在濟南算是中等水平，還有談價空間?！毕嗤瑓^(qū)域的另一套不到110平的房子，因為沒有暖氣，最初報價190萬元，現(xiàn)在是175萬元。

據(jù)濟南房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，濟南二手房掛牌均價為15294元/㎡，近一年來，在15287元/㎡和15710元/㎡之間浮動。記者梳理國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2022年濟南1月份二手房價格環(huán)比下降0.3%，同比上漲0.7%。同時，2020年8月至12月，濟南二手房價格曾連續(xù)五個月下跌，2021年1月結(jié)束連降，2月再次降價，3月份到8月份連續(xù)上漲，9月開始到現(xiàn)在，再次連續(xù)五個月下跌。

更多的二手房客戶開始關(guān)注新房，中介逐漸把重心往新房上轉(zhuǎn)移

作為一個做了十年二手房的房產(chǎn)經(jīng)紀人，孫立民直言，過去一年，他對于濟南二手房市場的變化感受還是比較直觀的。

“整個2021年二手房的成交量是下滑的，客戶也屬于一個放緩的狀態(tài)。以前的時候一兩個月就能下定決心了，2021年他可能會三四個月或者五個月，整個成交周期變長了?！睂O立民告訴記者，2021年的二手房成交量確實比2020年有所下降，因為大部分的二手房客戶被引流到新房上去了，“所以去年關(guān)注新房子的人要比關(guān)注二手房的多了?！?/p>

孫立民表示，這種現(xiàn)象也是最近兩年才開始出現(xiàn)的。“以前的時候，其實濟南市場的二手房和一手房的成交比例幾乎是持平的，但是近兩年開發(fā)商的優(yōu)惠力度比較大，導(dǎo)致我們的一些二手房客戶被引流過去?！?/p>

孫立民說，他就有一些客戶，一直在觀看周邊的二手房，但是一直選不到合適的，就開始切換到新房上面去。“看了新房以后，可能售樓處的氛圍比較好，再加上他們的裝修也比較到位，所以敲定的比較多，大概40%左右?！?/p>

孫立民正在介紹房屋的詳細信息

“我去年有一個客戶，通過我們一直在看二手房，看了有大概小半年的房子，一直在觀望。后來我們想二手房沒有這么多合適的，要不然就往新房去，就引到了市中區(qū)的一個位置稍微偏一點的新房。結(jié)果去看了以后，客戶當時就產(chǎn)生了意向，第二次去就敲定了?！睂O立民說，去年一年，像這種從二手房轉(zhuǎn)到新房的客戶，十個里邊大概有兩三個。

市民劉先生就是如此。之前，一直在看二手房的他，從去年底開始，逐漸放棄了二手房，開始考慮新房。過了年回來，他很快就相中了濟南東部的一個新盤?！爱敵跻部紤]過二手房，也看了很多，一直沒找到合適的。預(yù)算有限，位置好的小區(qū)要不比較舊，要不就是學區(qū)不行，還需要繳納稅費和中介費，甚至有些片區(qū)的二手房價格竟然比新房還要高，想想還是買新房吧，不用擔心麻煩，也不怕買貴了。”

孫立民介紹濟南樓市情況

更多的客戶轉(zhuǎn)向了新房，房主則是多次降價，希望能吸引買家。

“去年，我有個業(yè)主就是這樣，因為2018年、2019年那個時候市場價比較高，所以他2020年開始賣的時候，還想按照那個價格去報。但是發(fā)現(xiàn)客戶并不能接受，所以他也是一次一次地調(diào)價，最終才成交的?！睂O立民說，該業(yè)主前前后后調(diào)了四五次價， 180多萬的房子最終降了20多萬。

雖然有掛牌幾天就成功出售的房源，但是大部分房源掛牌周期在3個月到半年之間。孫立民手里也有一些房源掛了一兩年仍沒有售出，“個別業(yè)主心理預(yù)期比較高，覺得這個價格比較堅挺，難以接受降價，所以掛的價格一直很高?！?/p>

孫立民告訴記者，以前的濟南二手房市場，更多的是賣方市場，如今逐漸變成了買方市場。而這種情況從2019年開始出現(xiàn)，近兩年變得比較明顯。“房源開始增多，存量房多了，客戶開始有選擇余地了。因為可選擇房源多了，就不是那么著急了，客戶就占到主導(dǎo)地位了。”

濟南東部某樓盤

“開發(fā)商也在大幅度降價，提高成交率，讓老百姓感覺好像整個市場一直在降價，所以他們一直在觀望，導(dǎo)致整個成交周期放緩，成交量有所下滑。”這也導(dǎo)致了一些之前只做二手房的房產(chǎn)經(jīng)紀人，開始逐漸把重心轉(zhuǎn)移到新房上來，甚至只做新房業(yè)務(wù)。

孫立民從去年開始，也逐漸把比以往更多的精力轉(zhuǎn)到新房上，更多地去推薦一些新房?！叭ツ甓址砍山涣康?，但是新房成交量高?，F(xiàn)在很多房產(chǎn)經(jīng)紀公司也開始代理新房，我們也在要求經(jīng)紀人從主做二手房要分流一些精力去做新房，就是一二手房都要做?！?/p>

濟南二手房還會再降嗎？

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年9月至2022年1月，濟南二手住宅銷售價格指數(shù)五連降。那么，濟南的二手房價格還會繼續(xù)下降嗎？

“大家都在觀望，賣主在觀望，買方也在觀望。賣主覺得我已經(jīng)降了那么多了，不想降價太厲害，但是買方覺得可能還會再降，所以一直在等?！睂O立民說，從今年年初的情況來看，整個市場還是比較穩(wěn)定的?！案鶕?jù)去年的成交價格和成交量，年初我們對所有的房源和客戶都做過回訪。通過回訪來看，價格還是跟去年沒有什么太大的區(qū)別。我覺得二手房的成交應(yīng)該不會有很明顯的上漲或者下降。”

2022年1月70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)

孫立民說，之所以有些房源降價比較厲害，拿他所在的市中區(qū)七里山片區(qū)來講，因為這個片區(qū)大部分是老單位宿舍，好多業(yè)主降價是因為出于置換，把現(xiàn)在的舊房子賣掉，換個區(qū)域去考慮一套新房子，或者是置換一套面積更大的房子。

“老單位、宿舍或者老小區(qū)的這些房子降幅會大一些，那些學區(qū)好或者地段比較好的小區(qū)價格比較堅挺一些?！蓖鯊娨踩缡歉嬖V記者。

濟南房產(chǎn)網(wǎng)大客戶事業(yè)部總經(jīng)理柳廉恒告訴記者，濟南二手房市場降價幅度大或受新房沖擊大的區(qū)域，往往是和新房緊鄰的區(qū)域，還沒有真正達到完全成熟，主城區(qū)核心區(qū)域的房價一直比較穩(wěn)定。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，濟南二手房市場新增房源掛牌均價16797元/平方米，環(huán)比下降3.37%；二手房成交均價則為16423元/平方米，環(huán)比下降0.13%。成交均價和成交量較2021年12月雙降，其中成交量環(huán)比下降21.44%。在2022年1月調(diào)價比例中，降價業(yè)主占比為 87.24%，漲價業(yè)主占比 12.76%。降價業(yè)主占比八成，買賣雙方對于預(yù)期價格走勢仍以降價為主流。

“到了1月份以后，我們能明顯感覺到整個市場相比去年下半年有所回溫，年后客戶的咨詢量、看房量、成交量都明顯有一個回升。我們對濟南市場還是非常有信心的。”

[責任編輯：楊凡、崔中連]

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