原標題：歷時兩年，六大重點！濟南住建對《濟南市物業管理條例》做解讀

來源：大眾報業·齊魯壹點

齊魯晚報記者 王杰

物業管理涉及千家萬戶，事關社會安定、百姓福祉。

《濟南市物業管理條例》即將在5月1日正式施行，針對業委會成立、物業費收繳方式、公共收入管理等小區物業管理熱點問題，該《條例》做了明確規定。21日，濟南市住建部門對《條例》的立法過程、重點內容、管理機制進行了解讀。

從調研到審議再到批準

《條例》歷時兩年多

2021年4月，濟南市人大常委會對濟南市人民政府提請的《濟南市物業管理條例（草案）》初次審議后，利用人大網站、網絡媒體、人大代表履職平臺、書面發函等方式廣泛征集各方面意見，召開業主、物業企業、業主委員會、專業經營單位、人大代表、政協委員、專家學者、政府部門及區縣、街鎮、居委會等多個層面的座談會20余個。

此外，濟南市人大常委會經過三次審議，歷時近一年，將這部法規作為“發展全過程人民民主”和黨史學習教育“我為群眾辦實事”的重點項目，全方位實行開門立法。

先后兩次向社會公布法規草案及草案修改稿，公開向社會征求意見；一審后就業主權利保障和業主委員會法律地位問題，組織設立在大專院校中的立法服務基地開展專題研究，形成課題研究報告；專門增加會議，聽取物業企業代表意見；兩次書面發函，委托區縣人大征集街道辦事處、鎮人民政府的意見建議；多次到歷下區龍洞街道辦事處轉山西路社區立法聯系點征求立法意見和建議，就具體問題深入多個物業小區“解剖麻雀”；赴外地市學習，借鑒先進城市立法經驗。

期間，濟南市人大常委會多次聽取修改情況的匯報，兩次向省人大法工委進行專題匯報。從法規調研到審議通過再到獲得批準，歷時兩年時間，體現了黨委領導、人大主導、政府依托、群眾參與的立法要求，充分吸收了實踐經驗和民眾智慧，是“立法為民”理念的具體實踐。

保障小區物管的基礎條件

預防物業管理“先天不足”

新建物業前期規劃建設不到位，給交付入住后的物業管理帶來了一系列“先天不足”問題。為從源頭上保障物業交付前具有良好的基礎條件保障，《條例》對物業管理區域的劃分、物業服務用房的配置、業主共有部分的界定、物業承接查驗等內容作出規范。

物業管理區域的劃分涉及業主行使共同管理權的正當性問題，是業主行使權利的基礎。為力求在源頭上把物業管理區域劃定的更科學合理，對物業管理區域劃分的原則、程序、調整、信息錄入、公示等作出規定。原則上建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍內，共有設施場地不能分割的，劃分為一個物業管理區域。明確市區范圍內的物業管理區域由市住房和城鄉建設主管部門負責核準劃定。

針對物業服務用房配置面積不夠、配置分散不好使用等問題，對物業服務用房的配置比例、最低面積、配置條件、位置標注、設計審查等作出詳細規定。明確住宅物業按照建設工程項目總建筑面積的千分之五配置，最少不低于一百平方米。其中，辦公用房的面積按照千分之三比例配置，用于經營的面積按照千分之二比例配置，為業主自治提供資金支持；明確業主委員會工作用房應當從物業服務用房中安排，建筑面積不得低于二十平方米；明確自然資源和規劃主管部門實施建設工程規劃許可時，應當按照規定的標準對物業服務用房的設計進行審查，并在建設工程規劃許可證中載明物業服務用房的建筑面積，在附圖中注明其具體位置。

針對物業管理區域內哪些部分屬于業主共有，在條例中明確了業主共有部分的具體內容。根據上位法規定，重大明確了不屬于業主專有部分、也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等均屬于業主共有的內容。同時規定：不動產登記機構在辦理不動產首次登記時，應當將業主共有部分在不動產登記簿上登記為業主共有。

針對物業承接查驗時業主不參與、竣工驗收材料不完整、質保期內維修難等問題，強調建設單位的責任和義務，保障業主權益，減少后期物業糾紛。明確建設單位應當邀請一定數量的業主代表以及物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府參加承接查驗;對于承接查驗發現的問題，應當在協議約定的期限內予以整改;對移交資料不全的，應當在區縣住房和城鄉建設主管部門規定的期限內補齊；逾期未補齊的，應當負責相應竣工圖紙等資料的制作，費用由其承擔。

走出“成長的煩惱”

業委會成立有法可依

業主對其專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，權利的行使主要是通過業主大會和業主委員會的組織形式。

針對社會各方面普遍提出的業主大會成立難、重要事項無法作出決定的問題，《條例》從以下方面作出規定：

一是街道辦事處、鎮人民政府確實擔負起組織、指導的法定職責。只要達到召開首次業主大會會議條件的，不管業主是否申請，其都應當及時組建業主大會籌備組。二是有關單位必須提供業主名冊。街道辦事處、鎮人民政府有權要求建設單位、前期物業服務人履行配合責任，提交業主名冊；對拒不提交的行為，由市住房和城鄉建設部門納入信用等級評價體系。同時，街道辦事處、鎮人民政府有權向不動產登記機構查詢業主名冊，不動產登記機構應當及時提供。三是籌備組發動業主協助籌備工作。對業主人數比較多的，籌備組應當以幢（樓）、樓棟單元等為單位，組織業主推選業主代表（單元長）或者招募志愿者，協助籌備組開展工作。四是主管部門提供示范文本。市住房和城鄉建設主管部門應當為業主大會成立提供業主管理規約、業主大會議事規則、選舉辦法等示范文本。五是對業主的界定、投票權的計算、表決規則、表決方式、計票監票、表決結果公示等程序作出詳細規定，為實際工作提供遵循。六是對經兩次籌備組織召開業主大會會議但未選舉出業主委員會的情形，設立臨時物業管理委員會，繼續推動設立業主大會并選舉產生業主委員會。

業主委員會作為全體業主實施物業管理的常設機構，其履職是否規范到位，對物業管理活動起著關鍵性作用。

針對現實中業主委員會運行不規范、履職不到位導致侵害業主利益的問題，《條例》從街道辦事處（鎮人民政府）確定候選人名單、選舉產生向主管部門備案、建立財務管理等工作制度、列舉當選后禁止的行為、明確資格的終止程序等方面進行規范，提高業主委員會工作水平和質量，維護業主合法權益。

規范物業服務基本項目

讓“進門”“退出”不再難

針對物業服務中糾紛較多的事項，《條例》強調了物業服務基本項目的內容，明確了物業服務人基本義務和禁止性規定。針對實踐中物業服務信息公示不及時、不透明的突出問題，明確了物業服務人信息披露的具體項目，并要求物業服務人除在物業管理區域公示欄公示外，還要通過互聯網方式告知業主。

針對群眾反映強烈的物業費和物業服務質量問題，在國家實行前期物業管理制度的框架下，《條例》明確住宅前期物業服務合同執行政府指導價。

同時，為盡早實現業主自行選擇物業服務人的權利，體現業主意愿，《條例》對前期物業合同的終止節點作出明示：建設單位與前期物業服務人訂立的前期物業服務合同存續期間，業主大會或者業主依法共同決定選聘新物業服務人或者續聘前期物業服務人的，自新簽訂的物業服務合同生效之日起，前期物業服務合同終止。

此時，業主、業主大會委托物業服務人提供什么服務、達到什么標準、收取多少物業費標準，在新簽訂的物業服務合同中進行約定。物業服務人應當按照合同約定提供服務，業主應當按照合同約定支付物業費，這是物業服務得以良性運轉的基礎。

對于逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付，業主委員會可以公示未交費業主名單；拒不支付的，物業服務人可以依法申請仲裁或者提起訴訟。物業服務人因不履行合同約定的義務或者履行合同義務不符合約定的，依法承擔相應的違約責任。

針對物業服務中群眾反映的“進門難”問題，規定物業服務人不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及其車輛出入等方式催收各類物業費。

針對物業服務人“退出難”問題，規定了物業服務人的退出程序，并明確了新老物業服務人和業主委員會的交接程序。

明確物業使用與維護內容

保障業主對公共收入的知情權、支配權

為規范業主以及物業使用人的行為，明確規定了業主應當履行的義務；為確保按照規劃用途合理、安全使用物業，明確了物業管理區域內禁止實施的十四項行為。

針對車位場地使用費、廣告經營收入、物業服務用房租金等公共收入管理不規范、信息不透明、業主利益屢屢被侵占的現象，為保障業主對公共收入的知情權和支配權，規定任何單位和個人未經業主依法共同決定同意，不得利用業主共有部分進行經營；規定公共收入單獨列賬、獨立核算、定期公示；規定公共收入按照業主大會或者業主共同決定的用途進行使用。

針對住宅專項維修資金使用不規范、公示不及時等問題，對維修資金的首期交存、專項用途、管理公示等作出規定，明確主管部門代行管理的，應當隨時接受業主查詢；業主大會自行管理的，業主委員會應當每年向業主發送對賬單。

針對小區停車難、停車亂等問題，明確規劃配建的車位應首先滿足業主需要，優先投入使用；占用業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車的，由業主共同決定。

針對業主日常生活中存在的專業經營單位維修責任劃分問題，規定供水、供電、供氣等專業經營設施設備及相關管線移交相關專業經營單位后，由相關專業單位進行維修更新養護。

充分尊重自行管理方式

細化出三種指引模式

業主對共同事務的管理有兩種方式，一種是選聘物業服務人提供服務，一種是業主自行管理。

《條例》在對選聘物業服務人提供服務進行詳細規定的同時，對業主實行自行管理予以細化，為實踐中這一管理方式作出指引：一是由業主委員會、全體業主或者業主推選的執行機構組織日常管理；二是業主制定自行管理方案，明確管理期限、收費標準、信息公開、公共收入管理等重大事項；三是對電梯、消防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業機構進行維護。

明晰各部門監督職責

搭建齊抓共管的聯動機制

物業管理工作影響范圍廣，涉及部門多，需要加強配合，形成上下整體聯動、社會齊抓共管的工作合力。

《條例》按照政府組織領導、部門監督指導、街道辦事處（鎮人民政府）具體負責、社區指導協助的監督管理方式，對各方職責作出具體規定。對未按照條例規定履行相關職責的部門、組織及其工作人員，由上級主管機關或者監察機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員由其所在單位、主管部門、上級機關或者監察機關依法給予處分。

吸收疫情防控工作成果，《條例》規定街道辦事處、鎮人民政府應當組織落實上級政府依法采取的各項應急措施，指導物業服務人開展工作，并給予物資和資金支持，物業服務人和業主應當予以配合。

從服務群眾的角度出發，《條例》規定了主管部門建立完善全市統一的物業管理服務信息系統和電子投票系統，方便業主通過各種方式便捷地參與物業管理；建立信用等級評價體系，加強對物業服務人、建設單位的信用管理；制定業主大會召開、業主委員會選舉相關示范文本，組織相關人員參加培訓，為業主自治提供保障。

值班主編：陳曉翠

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