原標題：青島土地市場"上新: 東李正在趕超浮山后成為新熱點！

來源：觀海新聞/青島早報

原標題：青島土地市場"上新: 東李正在趕超浮山后成為新熱點！

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東李正成為青島改善置業(yè)的重點區(qū)域。觀海新聞/青島早報記者薛雅方攝

就在上周,青島市自然資源和規(guī)劃局最新發(fā)布了《青島市自然資源和規(guī)劃局關于開展2022年第三次土地資源線上推介的通告》,今年青島第四批次供地大幕即將拉開。根據(jù)公告顯示,李滄區(qū)擬推出的地塊中多數(shù)地塊位于東李片區(qū)。而從去年開始,東李片區(qū)土地便開始扎堆上市。大量土地供應帶來了動力樓盤的集中爆發(fā)。而依托于成熟的配套和優(yōu)質(zhì)的環(huán)境,東李正在慢慢趕超浮山后,成為青島改善置業(yè)的重點區(qū)域。

快速崛起 片區(qū)價值得以提升

和浮山后模糊的界限類似,東李也很難給出一個準確的地理定位。在地產(chǎn)業(yè)內(nèi),通常把黑龍江路以東,松嶺路以西,科苑緯四路以北及太和山風景區(qū)之間的位置稱之為東李。特別是靠近世園會的區(qū)域,良好的地理環(huán)境成為東李的核心區(qū)域。

說起東李,還要回到2006年,當年綠城入駐成為熱盤。之后,萬科、卓越、和達等房企相繼入駐,將東李建設成為真正意義上的“中央生活居住區(qū)”。原本的東李片區(qū)被稱為剛需腹地,隨著片區(qū)價值的提升,區(qū)域內(nèi)的項目產(chǎn)品也由剛需定位轉(zhuǎn)向改善高端路線。

當然,隨著越來越多房企的入駐,東李的配套設施也不斷躍上新臺階。目前,東李東西向有九水路、金水路、惠水路、廣水路等主干道,南北向有銅川路、漢川路、合川路、東川路等主干道,還有青銀高速的縱穿,路網(wǎng)發(fā)達。隨著地鐵的開通,2號線、3號線以及11號線都有經(jīng)過東李片區(qū)的站點,交通十分便利。商業(yè)方面,東李核心區(qū)域主要是靠近李村商圈,而且目前東李的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟,有萬國云商、綠城新天地、麗達購物中心、龍樾灣商業(yè)街等多個大型商業(yè)區(qū),居民購物需求完全可以得到滿足。

除此之外,東李最吸引人的還是環(huán)境。北臥龍山、南雙鳳山,中間李村河、金水河環(huán)繞其中,近幾年先后修建了李村河公園、金水河公園、金水橋公園、竹子庵公園,居住環(huán)境宜人。就在去年底,地鐵2號線東延線開工,該地鐵線路起于李村公園,沿金水路橫穿東李片區(qū)直至世博園,再次升級了東李交通配套,為片區(qū)品質(zhì)生活提供了更多的支撐。

熱盤扎堆 地塊上新迎爆發(fā)期

2009年,當時青島市獲得2014年世界園藝博覽會的主辦權,舉辦地為李滄東部百果山森林公園。隨后,東李乘勢騰飛,綠城、萬科等地產(chǎn)大鱷成為最早進駐東李的一批開發(fā)商。特別是在2014年前后,大量新盤入市,成為青島樓市的熱門區(qū)域。但在此之后,東李卻鮮有土地供應,板塊一度沉寂。直到去年多地塊上新,讓東李的樓市在今年迎來了爆發(fā)期。

先是年初,東李的“坐地戶”綠城啟動收官項目——春溪雲(yún)廬和錦上月鳴,前者為127—190平方米的洋房,后者則推出的118—150平方米的高層,最高價格突破3.5萬元/平方米。今年3月,由五家房企聯(lián)手推出的森林公園項目開盤入市,首推產(chǎn)品為113—143平方米的毛坯產(chǎn)品。到了5月份,融海云著項目首開,僅有1棟住宅。除此之外,華新園珺臺、融海啟城、萬竹云峰、上流和苑等項目相繼亮相,整個東李的熱鬧程度已經(jīng)超越浮山后,“十盤大戰(zhàn)”的好戲已經(jīng)上演。

其實這并不是結(jié)束,今年第三批次集中土拍,東李世園板塊又有多宗土地被金茂等開發(fā)商拍得,相關規(guī)劃已經(jīng)出爐,不久后將會入市。在最新發(fā)布的第四批次土拍名單中,雖然李滄區(qū)只有三宗土地供應,但其中兩宗位于東李片區(qū),未來這里還將上演多盤纏斗的局面,成為島城房地產(chǎn)市場的新熱土。

品質(zhì)升級 核心區(qū)域價格看漲

東李片區(qū)因為優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源和日漸成熟的配套,樓市也在上演品質(zhì)升級,從最初的剛需逐漸過渡為剛改甚至純改善盤。根據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計,整個東李世園板塊近3年成交的3000多套房子中,成交戶型套均面積132.8平方米,已經(jīng)超越市北浮山后成交的套均面積,而越靠近山下的戶型面積更大,價格也更高。據(jù)相關消息稱,有知名開發(fā)商今年上新的毛坯洋房組團單價已賣到3.5萬元,如此市場行情下開盤當日去化八成以上。眼下樓市一片低迷之下,而東李行情還在一路看漲,普通高層住宅正在向單價3萬元線靠攏,當然這是核心區(qū)域的價格,邊緣樓盤的價格還是維持在單價2.5萬元以下。

對于東李房價未來的走勢,很多業(yè)內(nèi)人士也是非常看好。在青島三年城市規(guī)劃中,世博園片區(qū)被列為八大重點片區(qū),根據(jù)相關規(guī)劃,將圍繞世博園復興,高標準打造以園藝景觀、文化旅游、科普教育為特色的生態(tài)休閑旅游目的地,重新激活片區(qū)。這樣的消息也在刺激東李片區(qū)進一步成為青島市區(qū)新興的改善熱門板塊。

今年第三次土拍中,其中金茂聯(lián)合城通世園獲得世園會西片區(qū)3宗地,總占地面積106398.9平方米,規(guī)劃總建面208896.1平方米,總價24.73億元。據(jù)記者了解,這里將建設青島第四座金茂府,產(chǎn)品以低密度的洋房和小高層為主。而另一塊LC0604-03地塊被和達拍得,占地面積66789.1平方米,規(guī)劃建面83775.8平方米。最難得的是容積率低至罕見的1.3,低密洋房將成為主要產(chǎn)品,可以承載改善用戶對于好房子的需求。

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和浮山后長達20余年的建設周期不同,東李崛起只用了幾年時間,因此區(qū)域內(nèi)多是新房和次新房,整個區(qū)域基礎設施較新。同時,由于沿海一線土地資源逐漸枯竭,豪宅內(nèi)陸化也成為青島住宅市場的一大趨勢。相比海景,東李自然環(huán)境也并不遜色,南、北、東三面有山,還有李村河等城市河流。同時,東李片區(qū)教育資源也在改善,二中院士港分校面向李滄區(qū)全區(qū)招生,李滄實驗初中(北校區(qū))建成招生,都給東李的教育帶來更多改觀。地鐵2號線延長線更是賦予東李核心區(qū)地鐵盤的屬性。

對于未來東李的發(fā)展,業(yè)內(nèi)人士認為目前東李已經(jīng)進入快速發(fā)展階段,未來教育和商業(yè)資源會進一步完善。雖然東李已步入改善時代,但今年上市的10余個項目中,仍有不少90平方米以下的剛需產(chǎn)品在售。就東李的屬性而言,目前正是剛需走向改善及高端的過渡期。

所以,對于部分剛需以及剛改的客戶而言,眼下還是去東李置業(yè)的好時機。當然,對于追求更高品質(zhì)的客群而言,隨著世園會周邊多個低容積率土地上新,也將會成為入手洋房甚至別墅產(chǎn)品的好機會。

觀海新聞/青島早報記者 劉鵬

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