原標題：濟南2023年土拍低調收官

來源：山東商報

原標題：濟南2023年土拍低調收官

來源：山東商報

2023年12月29日，隨著濟南明府城片區、元首針織地塊的相繼落槌，2023年濟南最后一場土拍落幕。據統計，去年12月濟南市區共有27 宗宅地成交，成交建面28.5 萬平方米，年度成交建面332.4 萬平方米，較2022年有所下降。有人說，底價成交的風還是吹遍了整個12月。剛剛過去的一個月，雖土拍場次頻繁，但依舊波瀾不驚，此前“價高者得”的高熱度并沒有持續太久。平靜拉開帷幕，平靜收尾，2023年土地拍賣市場就這樣畫上了句號。

◎山東商報·速豹新聞網記者 史尚靜

“一環”黃金地塊，首次出讓底價成交

2023年的濟南土拍壓軸之作，不夠精彩，但卻分量不輕。總共兩個組團，共18宗地塊成交，其中16宗居住用地分別為歷下區濟南古城（明府城片區）城市更新項目地塊，另外2宗為天橋區元首針織項目地塊住宅+商務用地捆綁出讓，最終均底價成交。

從2023年11月底供地之初，濟南古城（明府城片區）城市更新項目組團的16宗地塊，就引發了諸多分析討論。由于地塊位于歷下區泉城路以北，大明湖路以南，縣西巷、珍池街、院前街以西，趵突泉北路、西城根街以東，被不少業內人士稱為濟南罕見的“一環”內黃金地塊，這也是明府城片區城市更新項目地塊首次出讓。

根據此前的消息，濟南古城（明府城片區）城市更新項目是由濟南城發集團推介，該項目將建設將軍廟歷史文化街區、芙蓉街——百花洲歷史文化街區，兩個街區總面積約41.78公頃，其中啟動區范圍占地面積約160畝。作為住宅用地，此次推出的土地非常適合打造仿古院落產品。地塊容積率范圍在0.7-1.4，地塊面積都比較小，土地總面積約10畝。

不過，根據掛牌公告顯示，競得人須支付16宗地塊內現有的總建筑面積約4818平方米的地上建筑21992萬元，還須在歷下區距離宗地3公里范圍內無償提供2020年后建成的地上建筑面積約5000平方米的住宅安置房源。

此外，競得人須按照相關規定自行辦理出讓宗地內外（含地上、地下）水、電、氣、通訊等管線的增（擴）容、接入、遷移（補償）和道路工程、景觀綠化工程、照明工程、微型綜合管廊、消防工程、直飲水工程、泉渠工程、雨污分流工程及其他地下隱蔽設施的遷建或補償等事宜，包括但不限于將軍廟歷史文化街區、芙蓉街——百花洲歷史文化街區內壽佛樓后街、壽康樓街、院后街、鞭指巷等9 條街巷，并自行承擔相關費用。而這些門檻也相當于把大多數房企排除在外，最終也的確由濟南城發古城城市更新有限公司底價拍得。

底價成交的風，吹遍整個12月

除了明府城地塊，位于天橋區鳳凰山路以東，北園大街以北的元首針織項目地塊也以底價成交。這個由一宗居住用地及一宗商業用地打包的組團，經歷頗為曲折。2023年4月，濟南首批土拍，元首針織組團地塊就因故提前終止，第二批次供地時又出現在了擬出讓商品住宅用地項目清單中。

作為天橋區重點實施的城市更新項目，地塊未來可能將建設商業商務+住宅的城市綜合體項目。根據拿地條件，居住用地上會有安置房，競得人須配建地上建筑面積不小于8350平方米的安置房，由濟南城市發展集團投資開發有限公司與競得人簽訂安置房回購協議，回購價格不高于3500元/平方米。

值得一提的是，相較于2023年首次掛牌，元首針織組團住宅地塊起拍價為50931萬元，最高限價為56024萬元。如今取消限價后，本次掛牌該地塊的起拍價比前一次高了1523萬元，起拍樓面價也高了198.59元/平方米。最終，由山東三箭房地產開發有限公司底價摘得。

底價的風不僅吹到了這兩個組團，2023年12月濟南就進行了4次土拍。12月8日的土拍中，除盛福片區DSF-10-10-1地塊因故提前中止，緯三路北、經一路西地塊流拍，其余地塊均以底價成交。這其中，比較受到關注的要數山東三塑地塊城市更新項目組團地塊和濟南中央商務區西片區城市更新項目組團地塊。2023年12月18日，濟南12月第二次土拍結果出爐，原供地5宗（2宗居住用地+3宗商業用地），來自濟鋼片區的商業地塊A-30、A-37（WSR1901）地塊因故提前終止。七里河煙草二期項目組團位于歷城區華龍路以北、花園路以南，七里河路西側，無驚無險以底價成交。2023年12月21日，歷下區4宗地塊順利底價成交，其中3宗地塊為居住用地，1宗地塊為居住商業兩用用地，地塊面積共約77.75畝。

分化繼續，有人歡喜有人憂

2023年，4月底開啟了土拍“第一拍”，最終12宗地底價成交，總成交金額18.1億元，無驚無喜平穩落幕。再到2023年12月底的“四連拍”，依舊是以底價收尾。從集中供地轉向多頻少量供地;從取消地價限制,恢復價高者得;再從降低房企參拍門檻，提升房企參拍積極性……2023年諸多政策調整帶動，在提振市場信心上做了很多努力。市場分化更加明顯，尤其是取消限價，少量核心城市優質地塊土拍升溫。

去年年中時節，濟南氣溫升高，土地拍賣市場也借著熱浪襲來。“熔斷”、系統崩潰、中止競拍、二次競拍、超百輪競價……跌宕起伏的劇情，久違地讓濟南土拍市場再次吸引各方目光。濟南雪山片區A-4地塊成功出讓，該地塊共吸引12家房企報名并參與競拍，經過77輪競價后，最終觸及最高限價。西城7宗居住用地迎來成交，5宗土地溢價，總成交金額約31.3億元。其中段店組團吸引6家房企報名，競價了87輪熔斷；西客站片區組團有3家房企報名，競價128輪至熔斷，進入競品質環節。時隔6年，濟南取消土拍最高限價，“價高者得”土地拍賣再次回歸，濟南迎來多宗土地也迎來了“開門紅”，4宗溢價成交，7家開發商競逐，241輪較量，最高溢價率53%。

與此同時，非核心地塊多底價成交，受市場行情影響，土地市場復蘇節奏緩慢。據中指研究院數據顯示，2023年1-12月濟南主城區宅地出讓形勢總體弱于去年，累計成交建面332.4萬平方米，同比下降15.6%；12月單月有27宗宅地成交，成交建面28.5萬平方米，年度成交建面332.4萬平方米，較2022年有所下降。

這不僅是濟南一地，放眼2023年全國土地市場亦然。據統計，2023年，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均在兩成以上，絕對規模為近十年最低位，土拍整體低迷態勢未改。為提高房企參拍意愿，各地政府不斷調整供地結構，帶動成交樓面均價同比上漲7.6%。

隨著邁進2024年，土地市場又將走向何方？在銷售端尚未轉暖背景下，政府推地、房企拿地仍偏謹慎，分化現象進一步加劇。房企謹慎投資的主旋律仍將延續至2024年。而另一方面，作為城市發展風向標和崗前哨，從2023年土拍拿地可以看出，今年將有大批城市更新項目相繼落地，也值得關注。

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