原標(biāo)題：2024年青島樓市將分化加劇 開發(fā)商深度洗牌價(jià)格博弈仍會(huì)持續(xù)

來(lái)源：青島日?qǐng)?bào)

原標(biāo)題：2024年青島樓市將分化加劇 開發(fā)商深度洗牌價(jià)格博弈仍會(huì)持續(xù)

來(lái)源：青島日?qǐng)?bào)

樓市觀察

年后青島樓市壓力依然不減，數(shù)據(jù)顯示，2024年前3周青島新房共成交3161套，比去年同期下降17．4％，樓市挑戰(zhàn)依然存在。對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)已近白熱化。在這種背景下，樓市中良幣的受青睞度進(jìn)一步顯現(xiàn)，在高性價(jià)比、強(qiáng)產(chǎn)品力、好口碑、優(yōu)營(yíng)銷“高、強(qiáng)、好、優(yōu)”等因素的疊加作用下，一些項(xiàng)目逐漸脫穎而出。

據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年前3周（1月1日－1月21日），青島新房共計(jì)成交3161套，與2023年同期相比成交量下降17．4％，成交面積為467848．64平方米，與2023年同期相比下降3．2％，成交金額為63．48億元，同比下降7．3％。其中，今年前3周，青島新建住宅成交總量為2081套，與2023年同期相比成交量下降31．2％，成交面積為257167．96平方米，與2023年同期相比下降31．1％，成交金額為38．34億元，同比下降34．6％。

新房成交修復(fù)相對(duì)緩慢

分階段來(lái)看，年后首周（1月1日－1月7日）青島新房成交1102套，第二周（1月8日－1月14日）成交1068套，環(huán)比下跌3．1％。第三周（1月15日－1月21日）僅成交991套，環(huán)比下跌7．2％。

但同時(shí)值得注意的是，青島新建商品住宅價(jià)格有所上揚(yáng)，年后首周成交均價(jià)為14216元／平方米，第二周成交均價(jià)為15103元／平方米，環(huán)比上漲6．2％，第三周成交均價(jià)為15274元／平方米，環(huán)比上漲1．1％。

業(yè)內(nèi)分析，2024年后青島樓市呈現(xiàn)出不斷下滑態(tài)勢(shì)，新房成交修復(fù)相對(duì)緩慢，這種態(tài)勢(shì)不僅僅表現(xiàn)在青島市場(chǎng)，在全國(guó)樓市也同樣如此。

進(jìn)入2024年，重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)首周成交熱度回落明顯。2024年第1周，監(jiān)測(cè)重點(diǎn)15城（包括北京、深圳、成都、蘇州、南京、青島、濟(jì)南、寧波、杭州、無(wú)錫、上海、溫州、佛山、東莞、武漢）新建商品住宅成交量為13823套，環(huán)比下降51．88％，同比下降58．23％。

第2周重點(diǎn)15城新房成交量呈延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，15城新建商品住宅成交量為13608套，環(huán)比下降2．97％，同比下降35．33％。

2024年第3周，監(jiān)測(cè)重點(diǎn)15城新建商品住宅成交量為15808套，環(huán)比上升16．17％，同比上升27．41％。樓市有所回暖，不過(guò)，本周新房成交量雖現(xiàn)向好態(tài)勢(shì)，但累計(jì)成交仍不及去年同期水平，成交端仍有較大上升空間。從累計(jì)成交量來(lái)看，2024年1月1日至21日，重點(diǎn)15城新建商品住宅成交43441套，較上月同期下降22．23％，較去年同期下降27．1％。

后續(xù)市場(chǎng)有望企穩(wěn)回升

對(duì)于樓市的低迷，中馳置業(yè)總經(jīng)理劉明輝分析認(rèn)為，1月份歷來(lái)都是樓市淡季，在去年12月底的促銷沖量后，1月份樓市冷淡不足為奇。除了季節(jié)性因素，今年市場(chǎng)表現(xiàn)不如去年同期，“首先是后疫情時(shí)代購(gòu)房觀念的變化，觀望情緒比較濃；其次，對(duì)房產(chǎn)增值的信心不足；第三，頻發(fā)的新政策新變化，如降息、開發(fā)商大讓利等，讓意向購(gòu)房者擔(dān)心沒(méi)踩準(zhǔn)價(jià)格凹點(diǎn)，害怕高位站崗。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分階段詳細(xì)分析，進(jìn)入2024年，重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)成交熱度回落明顯，在供應(yīng)及房企促銷力度加大的背景下，去年月購(gòu)房需求加速釋放，月內(nèi)周度成交出現(xiàn)“大邁步”上升態(tài)勢(shì)，因此，隨著購(gòu)房需求集中釋放完畢，以及在環(huán)比基數(shù)較大的前提下，首周成交出現(xiàn)明顯回落局面也在預(yù)料之內(nèi)。

第二周，新房成交量延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，新房市場(chǎng)的推新及需求仍處于集中釋放后的“休整”階段。不過(guò)，第二周新房成交降幅已然出現(xiàn)較為明顯的收窄態(tài)勢(shì)，同環(huán)比降幅分別較上周收窄約22、48個(gè)百分點(diǎn)。呈現(xiàn)邊際改善跡象，而且利好信號(hào)持續(xù)釋放，為房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度的回升注入了積極的推動(dòng)因素。如中央層面，兩部門建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，有助于改善當(dāng)前房企投資信心弱的局面；地方層面，上海兩區(qū)集中松綁限購(gòu)、廣州落地房票安置等，地方政策工具箱持續(xù)施力旨在營(yíng)造寬松的購(gòu)房環(huán)境，促進(jìn)合理住房需求的釋放。

因此，第三周新房市場(chǎng)熱度回升信號(hào)明顯，重點(diǎn)城市成交量同環(huán)比雙雙上漲，主要原因?yàn)榕R近春節(jié)，多地近期密集推出新春房產(chǎn)優(yōu)惠購(gòu)政策，促進(jìn)購(gòu)房需求進(jìn)一步釋放，帶動(dòng)樓市成交走高。

另外，結(jié)合近期房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，業(yè)內(nèi)專家對(duì)今年3、4月份樓市“小陽(yáng)春”充滿期待。例如，近日國(guó)家發(fā)改委明確表態(tài)要下大力氣改善居民收入預(yù)期，這也無(wú)疑向樓市釋放了一定的積極信號(hào)，隨著居民收入預(yù)期改善，市場(chǎng)實(shí)際購(gòu)房力有望提升；同時(shí)，今年以來(lái)，各地持續(xù)推出樓市新政，涉及購(gòu)房補(bǔ)貼、放松限購(gòu)、購(gòu)房抽獎(jiǎng)等多樣化舉措，積極營(yíng)造寬松的購(gòu)房環(huán)境，促進(jìn)樓市加快復(fù)蘇。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)成交端將逐步恢復(fù)，后續(xù)新房成交量有望企穩(wěn)回升。

多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，中長(zhǎng)期來(lái)看，“包括青島在內(nèi)的全國(guó)樓市在2024年市場(chǎng)將會(huì)加劇分化，開發(fā)商之間會(huì)深度洗牌，價(jià)格博弈仍會(huì)持續(xù)一個(gè)較長(zhǎng)周期。”

性價(jià)比高最吸引剛需

市場(chǎng)乏力之下，有些項(xiàng)目卻捷報(bào)頻傳，這也印證了樓市的分化。據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年前3個(gè)周（1月1日－1月21日），按成交金額排名前10的項(xiàng)目分別為魯信有鄰花園、黑卓天筑、和達(dá)智慧生態(tài)城、金秋泰和郡、天一仁和吾疆、金能珠山壹號(hào)、和達(dá)珺山、海信海德山莊、保利大國(guó)璟未來(lái)之城、森林公園，前三位成交額分別為1．48億元、1．17億元、7076萬(wàn)元。以上10個(gè)項(xiàng)目共計(jì)成交金額7．19億元，占據(jù)全部新建商品住宅成交額13．79億元的一半還多，高達(dá)52．14％。

此外，2024年前3個(gè)周（1月1日－1月21日）青島新建商品住宅成交套數(shù)前10名的項(xiàng)目分別是和達(dá)智慧生態(tài)城、環(huán)秀苑三期、卓越和悅、海川泓久小鎮(zhèn)、觀瀾御府、保利大國(guó)璟未來(lái)之城、即墨青特城、皇豐食品云商城二期、星韻城、碧桂園藍(lán)谷之光。其中，前三甲分別成交37套、36套、35套，2024前三周，這10個(gè)項(xiàng)目一共成交303套。

業(yè)內(nèi)分析，在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)加劇，銷售得好的項(xiàng)目，離不開高性價(jià)比、強(qiáng)產(chǎn)品力、好口碑、優(yōu)營(yíng)銷“高、強(qiáng)、好、優(yōu)”等因素，其中，高性價(jià)比往往成為最關(guān)鍵的因素，以青島2024年成交前10排名頭部的和達(dá)智慧生態(tài)城、卓越和悅、保利大國(guó)璟未來(lái)之城為例，這3個(gè)項(xiàng)目都位于青島主城區(qū)城陽(yáng)區(qū)，且價(jià)格區(qū)間在單價(jià)10500元／平方米—14500元／平方米，相對(duì)主城區(qū)其他板塊來(lái)說(shuō)，這3個(gè)項(xiàng)目單價(jià)低總價(jià)適中，性價(jià)比頗高，且開發(fā)商通過(guò)多種優(yōu)惠活動(dòng)，最終贏得了年輕剛需青睞。

李鵬飛

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