原標(biāo)題：一線城市二手房反彈 青島有轉(zhuǎn)機(jī)？

來(lái)源：青島早報(bào)

原標(biāo)題：一線城市二手房反彈 青島有轉(zhuǎn)機(jī)？

來(lái)源：青島早報(bào)

上周，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2024年6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。其中，新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)方面，4個(gè)城市環(huán)比上漲，上海漲幅0.4%領(lǐng)跑，而在二手房方面，北京、上海二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)今年首次轉(zhuǎn)漲，分別上漲了0.2%和0.5%。由于一線城市一直有著“樓市風(fēng)向標(biāo)”的稱號(hào)，二手房市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)上漲，是否意味著樓市已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)？

一線城市數(shù)據(jù)向好

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比5月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.6%、1.2%和0.7%，上海上漲0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅與5月相同。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，降幅比5月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

6月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比5月收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海今年以來(lái)首次轉(zhuǎn)漲，分別上漲0.2%和0.5%，廣州、深圳分別下降1.5%和1.0%。二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.9%，降幅比5月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.9%，降幅與5月相同。6月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有64個(gè)和66個(gè)，均比5月減少4個(gè)。

6月青島樓市環(huán)比下降

盡管一線城市出現(xiàn)了上漲的苗頭，同時(shí)青島本地樓市數(shù)據(jù)顯示6月份出現(xiàn)翹尾現(xiàn)象，但在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)中，青島6月份數(shù)據(jù)依然不容樂(lè)觀。與5月相比，新建商品住宅價(jià)格方面，青島環(huán)比下降0.8%，二手住宅方面，青島環(huán)比下降0.6%。當(dāng)然，省內(nèi)其他城市的數(shù)據(jù)也存在降幅，其中濟(jì)南環(huán)比下降0.6%，煙臺(tái)環(huán)比下降0.6%，濟(jì)寧環(huán)比下降0.5%；二手住宅方面，濟(jì)南環(huán)比下降1.2%，煙臺(tái)環(huán)比下降1.8%，濟(jì)寧環(huán)比下降0.5%。

新建商品住宅價(jià)格與去年同期比較，青島同比下降5.6%，濟(jì)南同比下降3.2%，煙臺(tái)同比下降5.4%，濟(jì)寧同比下降5.5%。二手住宅方面，青島同比下降8.8%，濟(jì)南同比下降7.9%，煙臺(tái)同比下降10.1%，濟(jì)寧同比下降8.1%。

二手房市場(chǎng)面臨考驗(yàn)

在主管部門一系列政策的推動(dòng)下，6月份青島新房市場(chǎng)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的局面。但相比新房市場(chǎng)的火爆，青島二手房市場(chǎng)則呈現(xiàn)出截然不同的態(tài)勢(shì)。據(jù)青島卓易數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，6月份二手房成交5458套，環(huán)比略有下降，但同比仍保持增長(zhǎng)。來(lái)自卓易數(shù)據(jù)的專家分析，目前二手房市場(chǎng)成交量比較穩(wěn)定，主要是由于二手房市場(chǎng)價(jià)格較為靈活，賣家愿意通過(guò)降價(jià)來(lái)達(dá)成交易。

與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)也面臨著巨大的挑戰(zhàn)。一方面是二手房?jī)r(jià)格整體呈下行趨勢(shì)，很多賣家出于對(duì)未來(lái)的不確定性，選擇“出清”手中的房產(chǎn)，導(dǎo)致部分房源價(jià)格甚至回到了2016年、2017年的水平。二是新房市場(chǎng)的優(yōu)惠政策和降價(jià)促銷，進(jìn)一步分流了二手房的購(gòu)買需求。

未來(lái)市場(chǎng)承壓明顯

數(shù)據(jù)顯示，上半年青島二手房住宅市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)“倒U形”，4月達(dá)到成交的頂峰，住宅成交超過(guò)7000套，進(jìn)入5月后出現(xiàn)下滑，6月二手住宅成交5458套。二手房市場(chǎng)的這種波動(dòng)，與新房市場(chǎng)的火爆形成了鮮明對(duì)比。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，青島的二手房市場(chǎng)面臨著價(jià)格與成交量的雙重壓力，未來(lái)如何在保持價(jià)格穩(wěn)定的同時(shí)，提升成交量，將是一個(gè)重要的課題。

此外，二手房市場(chǎng)的變化也對(duì)新房市場(chǎng)產(chǎn)生了影響。由于二手房市場(chǎng)的降價(jià)和優(yōu)惠措施，很多購(gòu)房者對(duì)新房市場(chǎng)的預(yù)期和信心受到了影響，導(dǎo)致新房市場(chǎng)面臨一定的壓力。為了應(yīng)對(duì)這種情況，開(kāi)發(fā)商需要在政策和營(yíng)銷策略上進(jìn)行調(diào)整，找到平衡點(diǎn)，以促進(jìn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

市場(chǎng)展望

島城樓市企穩(wěn)態(tài)勢(shì)明顯

客觀來(lái)說(shuō)，6月份的翹尾現(xiàn)象除了開(kāi)發(fā)商沖量和集中簽約等原因，與政策利好、促銷加大以及購(gòu)房者的集中入市等因素密切相關(guān)。回顧上半年新政軌跡，青島連續(xù)四批次出臺(tái)了28條政策，包括取消首套房商貸利率下限、下調(diào)房貸首付款比例、在全省率先實(shí)施按區(qū)（市）認(rèn)房不認(rèn)貸等。15%的首套商貸首付比例、3.25%的首套商貸利率、5年以上首套2.85%的公積金利率，這些都是史上新低。低首付比例、低利率等措施，有效降低了購(gòu)房者的門檻和成本，促進(jìn)了市場(chǎng)成交。

有了強(qiáng)有力的政策支撐，那么下半年樓市走勢(shì)會(huì)如何？卓易數(shù)據(jù)市場(chǎng)分析師認(rèn)為，目前市場(chǎng)依然觀望情緒濃厚，因此下半年市場(chǎng)面臨較大壓力，處于調(diào)整期，還將持續(xù)筑底。隨著供應(yīng)縮量以及政策拉動(dòng)預(yù)期，預(yù)計(jì)跌幅將會(huì)收窄，市場(chǎng)將迎來(lái)更加穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從數(shù)據(jù)角度來(lái)看，上半年青島新建商品房供應(yīng)量有限，總體呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)。土地市場(chǎng)方面，雖然出現(xiàn)幾個(gè)黃金地塊，但相比往年供應(yīng)偏少。從中指研究院數(shù)據(jù)來(lái)看，青島新房住宅去化周期一直下降，市場(chǎng)去化壓力逐步緩解。而從產(chǎn)品需求來(lái)看，目前全國(guó)市場(chǎng)的分化明顯，改善型產(chǎn)品為市場(chǎng)支撐，而且越來(lái)越注重品質(zhì)及產(chǎn)品的創(chuàng)新。青島也是如此，上半年100—150平方米面積段的成交占比近七成，中高端改善產(chǎn)品依舊是成交主力，上半年主城張村河及李村東部片區(qū)，依舊受到追捧。另一方面，去年年底以來(lái)主城區(qū)的剛改產(chǎn)品項(xiàng)目增加，尤其是老四方和東李片區(qū)出現(xiàn)小戶型產(chǎn)品，毛坯房成為一個(gè)趨勢(shì)，比如中車四方云匯二期改毛坯房，青鐵芳華地主攻小戶型產(chǎn)品，其目的是降低總價(jià)和購(gòu)房門檻。對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，這類房源值得考慮。

觀海新聞/青島早報(bào)記者 劉鵬

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