原標(biāo)題：解碼2024青島那些“口碑樓盤(pán)”

來(lái)源：青島日?qǐng)?bào)

原標(biāo)題：解碼2024青島那些“口碑樓盤(pán)”

來(lái)源：青島日?qǐng)?bào)

行業(yè)觀察

2024年，青島樓市圓滿收官。縱觀全年，政策環(huán)境達(dá)到前所未有的寬松狀態(tài)，市場(chǎng)逐步展現(xiàn)出正面的回應(yīng)，一批“好房子”殺出重圍，贏得購(gòu)房者青睞。在2024青島全年房企銷售業(yè)績(jī)榜單中，本土房企強(qiáng)勢(shì)崛起，占據(jù)TOP10中的6個(gè)席位。其成交領(lǐng)先的原因是什么？讓我們一探究竟。

全年市場(chǎng)

先抑后揚(yáng)成交逐步回穩(wěn)

2024年，對(duì)青島樓市而言，既是挑戰(zhàn)的匯聚，也是機(jī)遇的孕育，全年市場(chǎng)呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)走勢(shì)，成交逐步回穩(wěn)。據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年青島商品房市場(chǎng)共計(jì)新增50854套、約704.33萬(wàn)平方米。

具體來(lái)看，2024年初，受農(nóng)歷春節(jié)影響，青島樓市開(kāi)局呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)；到3月，新房市場(chǎng)呈現(xiàn)漸進(jìn)式復(fù)蘇走勢(shì)，經(jīng)過(guò)4月短暫下滑后，5月受新出臺(tái)政策刺激，新建住宅成交面積環(huán)比大幅上升，市場(chǎng)迅速回暖；6月，在“降價(jià)促銷”、政策效應(yīng)以及大批房源集中網(wǎng)簽三重因素作用下，新房簽約量驟增。

進(jìn)入下半年，新政頻出，點(diǎn)燃消費(fèi)者購(gòu)房熱情。9月中央明確“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)，10月以來(lái)，房地產(chǎn)新政密集出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)積極變化。臨近年末，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯翹尾，據(jù)銳理數(shù)據(jù)顯示，12月青島市商品住宅累計(jì)成交7009套，成交面積達(dá)90.39萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲19.6%，熱門(mén)項(xiàng)目月均去化流速較樂(lè)觀，單月月均流速高達(dá)七八十套。

成交揭秘

本土房企打造板塊“紅盤(pán)”

據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2024青島全年房企銷售業(yè)績(jī)排行榜前10位中，本土房企超過(guò)外來(lái)“大鱷”，占據(jù)6個(gè)席位，排行榜前10位房企合計(jì)簽約458億元，但排名間形成斷層，首個(gè)百億元房企誕生。

海信地產(chǎn)成為今年唯一成交破百億元的企業(yè)，簽約金額102.67億元，網(wǎng)簽面積49.17萬(wàn)平方米。其中，海德山莊網(wǎng)簽12.67億元、海信君璽12.25億元、海信璟悅11.49億元、海信悅瀾山6.46億元、海信依云小鎮(zhèn)5.58億元、海信城5.2億元、海信鳳臺(tái)世家4.45億元、海信璞悅4.03億元。

中國(guó)金茂位居第二，網(wǎng)簽76.09億元，簽約面積第一，共計(jì)49.21萬(wàn)平方米，業(yè)績(jī)額主要來(lái)自大云谷金茂府33.8億元、世園金茂府14.75億元、金茂中歐國(guó)際城13.28億元、金茂西海岸創(chuàng)新科技城6.63億元。

中海地產(chǎn)則排行第三，簽約45.36億元，主要合作的森林公園20.63億元、中海寰宇時(shí)代16.18億元、中海半山雲(yún)境14.16億元、中海林溪世家3.37億元。

據(jù)中海寰宇時(shí)代雲(yún)境項(xiàng)目負(fù)責(zé)人鄒珊介紹，雲(yún)境項(xiàng)目近兩個(gè)月月均流速接近80套，月均來(lái)訪也在800組以上，充分體現(xiàn)了項(xiàng)目目前的熱度。該項(xiàng)目之所以能夠在市場(chǎng)上吸引大批購(gòu)房者，首先從交通上來(lái)講，距離勝利橋地鐵口不足200米，公交路線也多達(dá)10余條；教育上來(lái)講，緊鄰二實(shí)驗(yàn)分校（啟潤(rùn)學(xué)校），直線距離不足800米，今年已招生入學(xué)；配套上來(lái)講，萬(wàn)科Mall、中心醫(yī)院僅一站距離，緊鄰網(wǎng)打卡紅地—紡織谷，備受年輕人推崇；項(xiàng)目后方李村河公園預(yù)計(jì)在明年也將開(kāi)放，周邊利好不斷落地。

鄒珊介紹，品牌及產(chǎn)品兌現(xiàn)力的強(qiáng)勢(shì)呈現(xiàn)也是重要原因之一，前場(chǎng)景觀、會(huì)客中心、實(shí)景示范區(qū)、架空層及樣板間均完美呈現(xiàn)，目前項(xiàng)目一期已基本施工結(jié)束，從外立面也能看出中海的這個(gè)品質(zhì)效果，公司也正在為提前交付做準(zhǔn)備；二期也正緊密開(kāi)展工程進(jìn)度。加之近期政府不斷出臺(tái)的各項(xiàng)利好政策加持，同步臨近年底項(xiàng)目也推出最大誠(chéng)意的優(yōu)惠政策，這些都大大增強(qiáng)了購(gòu)房者的熱情和信心，促進(jìn)成交持續(xù)向好。

青鐵芳華地項(xiàng)目作為東李板塊的“紅盤(pán)”，近2個(gè)月到訪均600余組，成交均超60套，是東李片區(qū)備受追捧和關(guān)注的樓盤(pán)之一。作為東李首個(gè)地鐵入戶住區(qū)，地鐵2號(hào)線二期漢川路站入戶，規(guī)劃地鐵站鏈接專屬歸家通道，是東李片區(qū)內(nèi)唯一實(shí)現(xiàn)全場(chǎng)域無(wú)風(fēng)雨歸家的現(xiàn)代化改善住區(qū)。

“成交持續(xù)向好的原因，最重要的還是地段足夠優(yōu)秀。東李板塊作為近幾年青島改善區(qū)域的熱點(diǎn)板塊，從完善的商業(yè)配套到稀缺的自然資源再到便捷的交通基建，讓這里成為眾多改善居者首選的主城宜居勝地。而芳華地剛好在東李板塊的正席之處，自然受到市場(chǎng)的熱烈關(guān)注。而稀缺的地鐵入戶設(shè)計(jì)，基于這樣一個(gè)差異化的價(jià)值特點(diǎn)，對(duì)在主城奮斗的都市菁英群體來(lái)說(shuō)，是他們最感興趣的。”青鐵芳華地項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人賀軍蕊分析說(shuō)。

熱門(mén)戶型

改善型三居室受青睞

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，區(qū)域間的分化趨勢(shì)日益明顯，一些熱門(mén)區(qū)域的樓盤(pán)展現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場(chǎng)表現(xiàn)，強(qiáng)者愈強(qiáng)的現(xiàn)象愈發(fā)突出。數(shù)據(jù)專家反映，追求居住品質(zhì)提升的購(gòu)房者不僅關(guān)注地段和配套設(shè)施，隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長(zhǎng)，他們更傾向于選擇低密度、優(yōu)美園林景觀、精心戶型設(shè)計(jì)的產(chǎn)品。因此，高品質(zhì)的改善型住宅在市場(chǎng)上占據(jù)了主導(dǎo)地位。

銳理數(shù)據(jù)顯示，在商品住宅面積區(qū)間方面，90-144平方米的住宅面積段在當(dāng)前市場(chǎng)上占據(jù)了最高的市場(chǎng)份額，其占比穩(wěn)定在65%至80%。這一面積段主要涵蓋剛改和改善型住宅產(chǎn)品，已成為市場(chǎng)的核心需求，且需求表現(xiàn)穩(wěn)定。

從中海雲(yún)境項(xiàng)目成交情況可以看出，傳統(tǒng)90平方米以下的套二戶型已基本退出剛需市場(chǎng)，100-120平方米套三是目前置業(yè)主力戶型。但對(duì)于剛需客群，更注重的還是總價(jià)，雖有利好加持，但對(duì)價(jià)格依舊敏感。除此之外，雲(yún)境項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)表示，購(gòu)房者對(duì)于戶型本身的使用性及贈(zèng)送也是極為關(guān)注，空間利用及創(chuàng)新、美好生活氛圍的營(yíng)造成為打動(dòng)客戶的關(guān)鍵點(diǎn)。

青鐵芳華地項(xiàng)目之所以能夠在市場(chǎng)奪得一席之地，還有一原因在于產(chǎn)品形態(tài)足夠稀缺。賀軍蕊在接受采訪時(shí)表示：“縱觀東李改善市場(chǎng)，140平方米以上戶型集中扎堆，而芳華地項(xiàng)目則是精研改善型三居產(chǎn)品，建面約100-120平方米極致寬境三居。以高得房率、高實(shí)用空間、高贈(zèng)送面積的特點(diǎn)，填補(bǔ)東李市場(chǎng)改善三居的空白。”

據(jù)了解，中國(guó)鐵建·峯悅灣作為每周末日均到訪達(dá)到“80+”的熱門(mén)項(xiàng)目，去化最好的戶型為119平方米的三室兩廳小高層，其戶型為3室2廳2衛(wèi)布局，小高層的設(shè)計(jì)符合年輕人的置業(yè)需求，置業(yè)門(mén)檻相對(duì)較低，同時(shí)提供了較高的居住舒適度。項(xiàng)目的綠化率高達(dá)35%，容積率為2.90，這意味著小區(qū)內(nèi)綠化覆蓋較多，居住環(huán)境宜人，同時(shí)建筑密度適中，不會(huì)顯得擁擠。

對(duì)于這一現(xiàn)象，卓易數(shù)據(jù)首席分析師王玟琳分析：“與新的房地產(chǎn)運(yùn)行模型一樣，受到人口自然增長(zhǎng)放緩、剛需提前完成購(gòu)買(mǎi)以及被租賃市場(chǎng)分流的影響，市場(chǎng)的剛需端收縮，改善和置換類需求增長(zhǎng)。當(dāng)下，改善型產(chǎn)品作為市場(chǎng)支撐，越來(lái)越卷品質(zhì)及產(chǎn)品的創(chuàng)新，改善型產(chǎn)品的增配明顯。而剛需產(chǎn)品以降低價(jià)格門(mén)檻為主，為控總價(jià)，主城區(qū)小戶型產(chǎn)品增多，毛坯也成為一個(gè)趨勢(shì)。”

張欣然

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