原標題：農村建房糾紛增多 厘清責任依法維權

來源：法治日報

□ 本報記者 徐偉倫

□ 本報見習記者 白楚玄

近年來，隨著我國鄉村振興建設戰略不斷推進，農村改革展現出巨大的活力，農民收入持續增加，這也帶動了農村建房市場的繁榮發展。與此同時，基于農村建房相關主體之間各自立場和利益的不同，相應的摩擦和糾紛也逐漸增多。此類案件的爭議焦點主要集中在房屋質量問題、施工增減項的認定、超期完工損失的認定以及停工損失認定等方面。

《法治日報》記者梳理了近年來北京市順義區人民法院審理的幾起涉及農村建房施工合同糾紛的典型案例，以期通過以案釋法，減少和預防農村建房施工合同糾紛，促進農村建房市場良性運轉，助力鄉村振興。

口頭承諾贈送項目

房主承擔舉證義務

許多準備建房的村民在選擇施工方時，往往會通過熟人介紹，或是向在建房屋的左鄰右舍詢問打聽。基于彼此之間的良好信任關系，房主與施工方就建房的諸多事項大多都會以口頭方式約定，而非落實于書面合同中，這就很可能為日后取證留下隱患。

2021年4月5日，房主吳某與施工方姚某簽訂委托蓋房協議書，載明“吳某委托姚某包工包料蓋平房，每平方米1300元”。事后，吳某支付工程款15萬元，但姚某要求吳某還需支付包括化糞池在內的剩余工程款38688元。后因雙方協商未果，姚某將吳某起訴至法院。

“姚某曾承諾免費給我安裝走道門，但實際未安裝，應當退還相應費用；姚某還提出過，化糞池包含于下水工程之中，無需額外付費，因此不應屬于增項。”吳某辯稱，關于安裝走道門的問題，姚某曾口頭承諾免費為其安裝，但姚某對此不認可。

基于此，吳某提出反訴，要求姚某返還他多付的1.3萬元工程款，并賠償需要整改的工程費用3.8萬元。

順義法院經審理認為，根據相關法律規定，對于增項是否約定為贈送項目的舉證義務在發包方，即本案中的房主吳某。安裝走道門是否屬于贈送項目在合同中沒有明確約定，且吳某并未提供相關證據予以證明，故法院對于贈送項目的主張不予支持。

關于化糞池是否屬于增項的問題，法院認為，由于協議書并未就化糞池項目進行約定，雖然雙方承包方式為包工包料，但并無法解讀出姚某需要承擔該施工內容，且吳某也未提交相關證據予以證明，故法院認定化糞池屬于增項部分，因雙方無法就化糞池的沙子水泥費用及人工費達成一致，法院將酌情予以確定。

最終，法院判令吳某支付姚某工程款28000元，駁回姚某、吳某其他訴訟請求。

順義法院牛欄山法庭庭長胡泊稱，司法實踐中，在磋商階段，施工方為了能盡快促成建房合同的訂立，往往會口頭許諾贈送房主某些施工項目。但對于口頭承諾贈送的施工項目，當事人往往會遺漏在合同中進行約定，部分項目與某些合同通常載明的施工項目具有連貫性，也極易被房主忽略，如化糞池、下水井與下水工程具有連貫性，許多涉案合同中未就化糞池、下水井進行約定。此外，普遍存在對于部分贈送施工項目的贈送內容不明確的情況，例如壘院墻、平整院子等，施工方稱贈送該類項目的本意通常是免去人工費用，但房主卻認為是包工包料，導致雙方對費用產生分歧。

胡泊提醒，對于建房施工中所有增減項，雙方都應當明確記載于書面合同中，避免口頭約定的出現，防止因合同事項約定不明導致爭議事項在庭審無據可依。

新增項目影響進度

建房工期理應延長

在施工階段，由于實際建造情況或房主新要求變更施工項目導致工期延誤，使得房主與施工方在結算時對相關費用產生分歧，這種情況應當如何計算工程款？

2021年3月15日，李某與韓某簽訂《房屋建設協議書》，約定李某為韓某建房，包工包料，工期至當年的11月底。然而，李某到2022年2月才完工。

韓某認為，李某完工時間不符合約定期限，故訴至法院，要求李某賠償其損失10萬元。李某辯稱，大部分項目按約定于2021年11月完工，但在施工過程中，韓某不斷要求增加或變動項目，并且欠付工程款，導致工程于2022年2月才施工完畢。因此，韓某不應按照合同約定的工期主張違約責任，應按照實際情況確定工期。

關于工期確定的問題，順義法院審理認為，本案中，雖然雙方事先已在合同中對于建房工期進行了明確約定，但實際施工中出現了許多合同外的新增項目或變更項目，導致現實情況與合同約定的施工進度不相符。此時如果仍要求韓某按合同約定的施工進度完工將有失公允，應按照施工的實際情況合理確定期限。

據此，順義法院判決駁回了李某的訴訟請求。

順義法院牛欄山法庭法官張婷表示，工期控制是農村建房過程中極容易出現問題的部分。因此，施工方與房主應該在合同中明確總工期，以及相應的違約責任，以便矛盾糾紛出現后依約解決。對于施工方而言，應制作施工進度計劃表，編制本次建房施工進度計劃，明確各工序的完成時間，每個進度完成后由房主簽字確認，以便有效地對工程進度進行控制。同時，合同履行中如出現因一方原因導致的長時間停工或者頻繁停工，雙方應當對工期是否延后進行重新約定并留存證據，避免事后引發糾紛。

質量標準約定不明

存在瑕疵酌情減款

農村自建房缺少統一施工標準，能否對標國家商品房質量標準去驗收？

2020年8月14日，王某與張某簽訂合同，約定王某包工包料對張某的農村房屋進行翻蓋裝修。施工完成后，張某以建房工程存在線盒留得不夠、窗戶口不正、墻面凹凸不平等瑕疵，不符合國家商品房建筑標準為由，未按期支付工程款。

因為這筆工程款爭議，王某與張某產生了糾紛，王某妻子在索要工程款過程中與張某發生肢體沖突，造成王某妻子受傷。隨后，王某起訴至法院，要求張某支付工程款25000元。

順義法院審理后認為，根據雙方簽訂的合同內容和能夠確認的增減項綜合判定，被告張某確系欠付原告王某工程款25000元。同時，張某所稱工程瑕疵的情形也的確存在，但鑒于農村建房的施工合同關于質量標準通常約定不明，加之農村建房過程中通常無監理單位，因此不應以國家商品房建筑標準來要求農村建房施工項目的質量。

最終，法院根據實際情況酌情認定施工瑕疵，并從工程款中予以扣減，判決張某支付王某工程款18000元。

張婷提醒，農村建房施工過程中，當雙方發生矛盾時，實踐中往往出現施工方召集家人、工人等去房主家討薪，房主方則以扣留工具、故意躲避等方式回應，以上行為不僅無益于問題的解決，反而會進一步激化矛盾。因此，在此種情況下，雙方首先應當基于誠實信用的契約精神，對瑕疵工程進行修補，修補不成的協商扣減金額，協商不成的再通過法律途徑依法維權，合理表達自身訴求。

對于維權中常見的申請鑒定事宜，胡泊表示，據統計，在順義法院近四年受理的該類案件中，70%案件的當事人在起訴之初都曾申請工程量鑒定或者工程質量鑒定，但最終實際啟動司法鑒定的案子卻是寥寥無幾，主要原因是鑒定的啟動條件和成本都超出當事人認知。首先，多數情況下鑒定機構會要求當事人提供施工圖紙，然而許多案件中施工方連草圖都無法提供，這將直接導致鑒定無法啟動；其次，鑒定成本過高，據統計，60%案件的結案標的均在10萬元以下，而此類案件最低鑒定費用是1萬元，這就意味著大部分案件的鑒定費用已高于雙方的爭議款項。基于此，經法官釋法說明，當事人衡量訴訟成本后大多會選擇放棄鑒定申請。

胡泊稱，自建房屬專業工種，建議房主在開工前了解必要建筑裝修知識，或者聘請專業監理進行全過程監督。房主在發現房屋建造出現問題時要及時與施工方進行溝通、立即修正，避免造成不可逆的損失、日后引發矛盾糾紛，同時要注意留存溝通過程及處理結果的相關證據，以作日后維權之用。

為進一步延伸法院職能，加強訴源治理，順義法院于近期制作并發布了《農村建房施工合同風險告知書》，為雙方簽訂合同前提供參考，提示大家合同中至少應涵蓋告知書所提示內容，讓所簽合同切實成為維護雙方合法權益的法律保障，預防農村建房糾紛發生。

民法典相關規定

第二百九十三條 建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

第五百四十三條 當事人協商一致，可以變更合同。

第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

民事訴訟法相關規定

第六十七條 當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。

當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據，或者人民法院認為審理案件需要的證據，人民法院應當調查收集。

人民法院應當按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據。

老胡點評

隨著鄉村振興的推進，村民改造舊房、建設新房的意愿十分高漲，農村建房市場也隨之呈現出繁榮興旺景象。目前我國農村居民大多還是在自家宅基地上建設住房，由此而引發的矛盾糾紛也主要在房屋施工建設方面。從本期案例中我們可以看到，在房屋建設過程中，由于房主與施工方在建設工期、房屋質量、應付價款等方面理解不一，往往會造成糾紛并訴至法院。

農村建房市場之所以糾紛多發，一方面在于一些村民的法律知識欠缺，在簽訂、履行房屋建設合同過程中存在許多漏洞和違約問題。另一方面，在農村建房市場領域目前還缺乏明確完善的質量標準，施工監理、竣工驗收等方面的制度也尚付闕如，成為矛盾糾紛發生的根源，甚至成為安全事故的隱患。

鄉村振興，法治同行。在推進鄉村振興進程中，要重視法治的引領、保障作用，應加強宣傳普及民法典，使民法典中有關合同簽訂與履行的知識和觀念深入人心。同時，還應盡快完善、健全農村房屋建設市場立法和制度，不斷降低施工監理和質量鑒定成本，從源頭上減少矛盾糾紛和安全事故的發生。 胡勇

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