住宅建筑應以套內使用面積進行交易 住建部就38項強制性工程建設規范公開征求意見

“公攤面積”要取消？ 央視：這是錯誤理解

資料圖：購房者。孫昊聲 攝

2月18日，住房和城鄉建設部官方網站發布《關于等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》，在征求各地住房和城鄉建設行政主管部門及有關單位意見的同時，向社會公開征求意見。意見反饋截止時間為2019年3月15日。

在這38項強制性工程建設規范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項目規范(征求意見稿)》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”。

消息一出，引起輿論高度關注。有關“公攤面積”的新聞被刷屏，媒體稱，這是“住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。”網友和專家們都在討論：難道“建筑面積”、“公攤面積”以后真的要取消了嗎？

那么，這是否意味著，住宅交易面積將從建筑面積變為套內面積？長期被市場詬病的公攤面積是否將會取消？

23日晚，央視在其微信公眾號上發表了一篇標題為“‘公攤面積’要取消了？這事兒沒那么簡單”的文章。文中稱，《住宅項目規范(征求意見稿)》只是個技術規范，規范未來約束的是工程建設行為，約束對象是住宅項目的建設單位。這與我們所關心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算，并無直接關系。與我們大家關心的物業費、取暖費以何標準收取，也沒直接關系。

央視發文：“公攤面積”要取消了？這事兒沒那么簡單

央視文章中稱：我們首先要了解一點：這個征求意見稿，征求的是對一項工程建設標準規范的意見，因為這個《規范》是開展工程建設活動的“底線”要求，具有“技術法規”性質，在我國工程建設標準規范體系中位于頂層。

也就是說，這個規范未來約束的是工程建設行為，約束對象是住宅項目的建設單位。這與我們所關心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算，并無直接關系。與我們大家關心的物業費、取暖費以何標準收取，也沒直接關系。

畢竟，我們商品住房購買、保有過程中，都有各自的法律、法規和規范性文件。《商品房銷售管理辦法》和《物業管理條例》都各有負責，這其中明確該管的內容，怎么可能被本不該管的《住宅項目規范》就給說了算呢？

所以，指望一個技術規范，就能解決我們大家都關心的一個話題，你說怎么解答？

在《規范》當中，熱議的另一個原因是“應以套內使用面積進行交易”這句表述帶來的后續影響。

“套內計價”這種交易方式，意味著“公攤面積”必須會取消嗎？

我們暫且先不說，《規范》中的這句話是不是只針對建筑企業竣工驗收等情況而言，我們只說在現實銷售環節當中，“套內計價”真的與“公攤面積”“勢不兩立”嗎？

我國現行的《商品房銷售管理辦法》中，是這樣規定的：商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。對此，《商品房銷售管理辦法》解釋說：商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。

而在目前大多數的購房合同中，開發商前期宣傳的都是以建筑面積來計價，而與我們最終簽訂的合同當中，卻基本上都是按照套內面積來計價。

所以，對于購房人而言，這套房子的總價實際上是不變的。只是從交易過程來說，開發商和你是按照套內面積來交易的。這和《住宅項目規范》中“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的這條要求其實也并沒有沖突。

所以，不管是以什么來計算，只不過是計算方式的改變，對多交少交多少物業費、取暖費，并沒有關系。

難言的“公攤面積”

公攤面積近年多遭詬病 是居民關注的焦點問題

在住建部發布的《住宅項目規范(征求意見稿)》中，文件末尾附上了一份“起草說明”。其中，對第二部分2.4.6條的說明是這樣的：“本條是居民關注的焦點問題，關系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇‘公攤面積傷民’的矛盾。”

對于公攤面積的處理，由于目前我國尚無明確法律法規予以明確，使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。

僅在2018年，新華社等都曾專門發文質疑公攤面積。2018年7月27日、9月14日《新華每日電訊》曾先后發表《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》《買100平米得70平米：公攤面積7大亂象》，引發大范圍討論和有關部門關注。按照文中觀點，民眾普遍認為公攤面積的不合理性主要在于以下方面：

1.公攤面積開發商說多少就是多少 公攤面積的具體比例，國家出臺的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》里并沒有強制性規定，只明確其比例由合同當事人來進行具體的約定。所以，公攤面積缺少標準、管理混亂。

2.公攤面積計算方式缺乏標準公攤面積的計算一般都是各地自己決定，這也就直接導致了部分不良開發商在計算公攤面積的時候不是以一個公允的規則來計價。

綜合央視、川報觀察、《新華每日電訊》、《人民日報》等

專家聲音

西南財經大學教授、博士生導師劉璐：告別公攤？這是不準確的理解

2月23日，針對大家關心的問題，華西都市報、封面新聞記者采訪了西南財經大學教授、博士生導師劉璐。

劉璐認為，“告別公攤”這是不準確的理解。類似高層住宅建筑中的入戶大堂、電梯井等“公共空間”在物理上是不可能取消的。只能說，按照“套內面積”計價，可以讓購房者對自己花錢所購買的產品有更清晰的了解(此處指房屋面積)，避免因公攤率的說不清道不明而導致的“糊涂賬”，這實際上是對商品房市場在銷售上的進一步規范。

此外，專家分析，此次征求意見，并不意味著取消公攤面積，甚至是毫無關聯。還有專家認為，此次住建部征求意見的為工程建設規范，住宅項目建設、使用和維護必須遵守該規范。除此之外，稅費、物業費等，不屬于該規范管理范圍。

中原地產首席分析師張大偉表示，這只是一個工程建設規范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。從政策內容看，包括了住宅、商業、工程建設、裝修交付等方面，這些政策起碼5年內落地可能性非常小。

華西都市報-封面新聞

記者 謝燃岸

[責任編輯：楊凡、徐紅梅]

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