近日，半島都市報熱線96663接到多位市民反映關于二手房買賣過程中出現糾紛的事件，其中有些市民在經過協商無果之后無奈進行起訴，而由于訴訟時間較長，這些市民也是備受煎熬，無奈向本報求助。而記者整理近期的相關案例發現，其中賣家違約以及交易不成后中介費不退的情況為多數，業內人士分析稱，賣方違約和中介費不退，多數是因為利益驅動,律師提醒,買方應當注意保留相關證據,如果調解不成,可向法院起訴,要求房主履行合同,并承擔相應的法律責任。而也有市民反映，明明是賣方違約，可是買方卻輸了官司，相關律師也是進行了專業分析。

案例一：房子沒買成中介費不退

近日，市民于女士向半島都市報反映稱，今年三月份，她通過城陽的儒房地產中介購買一套厚德國際森林的房子，當時買房時房東在外地，中介就讓房東的母親跟我簽的購買房屋意向書，5萬元的房屋定金也給房東打過去了。半個月后中介給我打電話說房東不想賣了：“然后我就找律師起訴了房東，中介說我的中介費隨時退，他們會出庭作證。我就沒起訴中介，完事我就找中介要中介費，他們就不給退了，說沒有說過隨時退中介費的事，讓我跟房東要去！我感覺我沒有權利找房東要中介費，但是中介費就是不退……”于女士說起此事，還是十分氣憤。

通過于女士提供的購房中介合同當中，半島記者看到，相關條款上寫著：“甲方同意出售后，有反悔不賣或不按約前來簽訂出讓合同等行為，致使無法完成合同約定之情形，則甲方應雙倍返還定金給乙方，且甲方亦自愿按本意向書中確定的房屋總價2%給丙方，作為丙方為甲乙雙方居間服務期間所的必要費用……”“三方若出現爭議，可先進行調解，如調解不成，則起訴至相關人民法院，違約方承擔訴訟費等相關費用。”通過合同看到，如果賣方違約，賣方需要返還買方雙倍定金并且由賣方支付中介費。

中介：我們也是受害者

對于于女士反映的情況，半島記者又試圖聯系當時代表房東簽字的一位楊女士，但是接電話的并不是楊女士本人，對方只是表示知道家里有這么一件房產糾紛的事情，但是具體情況不清楚。

記者隨后又聯系了儒房地產中介負責此事的邊經理，邊經理表示，他們中介其實也是受害者：“作為中介方，我們肯定是希望房屋成交的，但是房東違約，我們其實也是受害者，后來買方把賣方告上法院，買方要求我們出庭作證，我們也幫助買方出庭作證了，現在還沒有判下來。說實話，中介也是要上班工作來賺錢的，并不是免費服務的，這件事已經持續四五個月了，這件事情的責任在于房東違約，我們中介并沒有做錯什么，讓我們退中介費是不合理的，客戶如果想要中介費的話，可以通過法院判決賣方違約由賣方來返還中介費……”

除此之外，邊經理告訴記者，今年由于各種因素，賣方違約的案例在各個中介都不少，各個中介也都有自己的處理方式，中介方面忙活好幾天，最后房屋交易不成，也是有苦說不出。對于中介的說法，于女士也是不予認可：“中介方面沒有完成他的工作，我覺得沒有理由收中介費……”

案例二：賣方違約無奈起訴至法院

在另一個案例當中，市民孫女士近日向半島都市報反映稱，今年2月份她在即墨買了一套二手房，因貸款事宜將房東告上法庭，法院判房東違約，該女士想讓房東按合約辦事，但法院稱該女士訴訟不當，相關要求不予支持。

通過判決書半島記者看到，當時買方的訴求為：1、原被告合同繼續有效；2、被告繼續履行房屋合同以及貸款過戶事宜；3、判令被告支付律師費；4、所有訴訟費用由被告承擔。而法院方面的最終判決為：因原告僅僅交了6000元定金，并未開始履行過戶程序，因此對于原告要求被告履行合同以及配合原告完成貸款手續等訴求不予支持，同時由于原告訴求不當，關于律師費等費用，法院方面也不予支持。孫女士拿到判決書的時候，也是一頭霧水，不知道如何是好。

律師：買方訴求應合理合法

明明是賣方違約，可是買方為啥還輸了官司？記者就此采訪了山東川佳律師事務所張寶清律師。據張律師介紹，根據《擔保法》 的規定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

對于房屋買賣中約定定金條款的，如果賣方違約反悔，買方可以主張雙倍返還定金。如果在買方僅交付定金賣方反悔的情形下，買方主張繼續履行合同的主張，很難獲得法律支持，特別是在需要銀行按揭貸款支付購房款，而又尚未取得銀行貸款前，賣方反悔不配合辦理貸款手續的，實踐中很難操作。如果在買方已經實際全部交付購房款完畢，則要求賣方履行合同，協助辦理房屋產權過戶，是會獲得法律支持的。

賣方違約后買方應如何更好維權？

據多位中介工作人員介紹,他們平時在二手房買賣過程中遇到賣方違約情況也常見,多數情況下通過協商基本都能解決。賣方違約主要是因為有些房屋房價快速上漲,賣方感覺賣虧了,寧愿違約也不愿履行合同,結果對于市場秩序造成了不良影響。在二手房交易中,單方違約存在較強的投機性。在強勢賣方面前,很多買方不得不忍氣吞聲,選擇私了,即賣方向買方雙倍返還定金,買方承受房價上漲帶來的“現金貶值”:原有購房款加上違約金賠償,也買不起房了。

實踐中，對于房屋買賣合同糾紛中，往往牽涉中介（居間）費用支付問題，這需要按照合同的約定處理，合同中沒有明確約定的，已經支付的居間費用，居間方在促成買賣合同成立后，即取得了居間報酬不再返還，是否實際履行，與居間方無關。至于居間損失的賠償事宜，由人民法院根據查明認定的事實依法作出判定。

“在房屋買賣類大宗數額交易的合同簽訂，建議找專業律師協助簽訂，可以盡最大限度規避交易風險”，山東川佳律師事務所張寶清律師說。

[責任編輯：楊凡、徐紅梅]

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