一個樓市大年過去了。過去的2017年,樓市已經成了一個繞不開的話題,每次風吹草動都牽動著人們的神經。新的2018年已經到來,濟南樓市將會發生什么變化?為此,記者提出了幾個購房者最為關心的問題,并采訪了相關業內人士,他們給出了自己的見解。不過,樓市最終會走向何方,還需要時間來驗證。

1、樓市調控會放松嗎？

房價上漲壓力沒有降低

從全國層面來看,中央經濟工作會議對房地產市場提出了如下要求:“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”

住建部也在全國住房城鄉建設工作會議上提出:“2018年將對各類需求實行差別化調控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。”

其實這些論調都在強調一點:“房子是用來住的,不是用來炒的”。2018年,“房住不炒”對于房地產市場的定調,將在政策層面繼續推進落實。

目前濟南的庫存仍較為緊張,2018年大概率會持續調控。住建部已經喊話,堅持調控目標不動搖、力度不放松,保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性,繼續嚴格執行各項調控措施。

新年伊始,蘭州發布加強房地產市場調控有關通知,取消部分區域限購,而一些限購區域也不用再提供納稅證明。雖然與此同時,蘭州也在一些區域實施3年限售,但“取消限購”的字眼迅速吸引了各方眼球。對此,很多人解讀為:松綁。

那么,濟南會不會也跟進?其實,濟南跟蘭州不一樣。蘭州本身就不是熱點城市,起碼未進入15個房價重點監控的城市,GDP、人口流入等也不在一個水平,根據實際情況適當調整,算是因城施策。

經過這么多輪的樓市調控,濟南樓市已趨平穩。隨著地鐵、CBD、新東站等城市規劃不斷升級,城市更新和舊城改造規模持續,濟南房價上漲的壓力并沒有降低,調控政策自然也不會輕易放松。業內人士指出,房地產行業目前是地方政府重要的稅收來源和經濟增長點,所以調控政策也難以過分加壓。照目前態勢來看,如果沒有特殊情況,2018年樓市政策不會有方向性的重大變化,但不排除局部微調、完善。

2、土地市場會降溫嗎？

有房企還在四處“重金求地”

濟南最近的幾場土地拍賣,表面上看,房企拿地的積極性大減,與此前“搶破頭”相比,明顯降溫:住宅用地底價成交甚至流拍的現象屢見不鮮。摘地謹慎,莫非房企不看好后市?

2017年最后一天,市中區興隆片區優質土地因沒有房企報名,流拍；槐蔭段店片區改造項目二期,三宗地底價成交。2018年首場土拍,長清區黃金板塊長清一中東臨的居住用地,流拍。土地市場變天了?

眾所周知,這兩年濟南的居住用地“一地難求”極少流拍。據業內人士介紹,興隆、長清的流拍土地有共同的特點:附加條件較高。興隆出讓的這一批土地為例,拿地企業需要投資16億元建設運營文化旅游項目,同時出資3.5億元無償代建多所學校、幼兒園,商業地塊自持面積不低于50%。住宅地塊本身的樓面地價起拍價在1.3萬元/平方米左右。而目前該區域的新建住宅單價2萬多元。長清的土地同樣要求額外出資2.9億元代建學校、公園,算下來樓面地價起拍價就在5965元/平方米,目前周邊的新建住宅單價不過1萬元左右。

“除了附加條件高,市場前景不明朗應該也是開發商放棄的因素之一。”駐濟一家知名房企的投資發展部負責人分析認為,去年唐冶、漢峪的拿地條件也不低,算上各種隱形成本,真正的樓面地價高的幾乎逼近2萬元/平方米,但各家房企還是不惜砸重金瘋搶。

此外,經過一年的拼搶,濟南各大房企多數完成了囤地任務,萬達、碧桂園在濟南的新增土地儲備量過千畝,萬科、龍湖、中建、華潤等也都斬獲頗豐,儲備面積從700多畝到400多畝不等,而且有的仍在積極進行土地熟化。暫時沒了“斷糧”的危機,也沒必要繼續下血本拿高價地。

作為樓市的前端,土地市場會不會率先降溫?業內人士預測:應該不會。相當一批房企沒拍到幾塊像樣的土地,仍在四處“重金求地”,伺機補倉。除非實際地價超出了房企的承受能力,今年的土地拍賣仍然會保持一定的熱度。

3、高價地會虧損賣嗎？

有開發商稱不會虧著賣

毫無疑問,今年將有大批高端樓盤入市。2017年唐冶、漢峪等片區拍出的高價土地,陸續進入開發上市周期。萬科在唐冶的新項目確定落地旗下高端的翡翠系產品；以院子系列高端住宅著稱的泰和,在漢峪拿到的土地據悉也將打造豪宅；金科地產在漢峪的新項目則引入全新高端產品博翠系。龍湖在唐冶圍子山下取得的低密度住宅項目,算上配建的安置房面積,實際樓面地價估計在1.7萬元/平方米左右,這也決定了其產品定位低不了。

有業內人士預測,這些高價土地進入市場后,均價將超過3萬元/平方米,否則開發商難有利潤空間。

目前,濟南對新房實行限價,最為核心的CBD板塊還沒有單價逾3萬元的新建住宅,唐冶、雪山片區普遍在1.2萬-1.5萬元之間,東部即便建豪宅,能賣上這個價嗎?

南方一些熱點城市,地王遇到調控政策,最終平價甚至虧損賣的屢見不鮮。那么,濟南呢?在一些出讓地塊較集中、地價又明顯過高的板塊,特別是樓面價高過周邊樓盤在售價的,開發出來的房子會不會也有賠錢賣的可能?

濟南一家大型房企的負責人表示,雖然面粉貴過面包,但肯定不會虧損賣房。首先,政府限價是防止開發商暴利,但也不能讓項目賠錢,要留給房企合理的利潤。其次,高價地塊容積率普遍不高,可以通過“高低配”的方法尋求利潤空間。比如工業北路上的萬科海右府,樓面地價在1萬元/平方米左右,規劃了兩棟沒多少利潤的高層住宅,其余的全部建多層住宅甚至別墅,主要靠這些高端產品來盈利。另外,這些優質地塊,開發商往往會增加精裝、智能化等,來獲取更高的溢價。毫無疑問,這些豪宅項目將是考驗品牌和操盤能力的檢閱場。

4、房價會不會分化？

樓市將進入平穩的盤整期

根據濟南市建委公布的網簽數據,2016年新建住宅銷售了13萬多套,面積突破1500萬平方米(2015年首次突破1000萬平方米)。今年1月初,濟南市房地產行業協會最新發布的監測數據,2017年一手住宅的成交量為66896套,面積820萬平方米。

過去三年,濟南的新建住宅市場增速迅猛,曾有分析人士擔憂整體購買力透支,人口基數不足以支撐這么大的需求。但從2017年的市場表現來看,如果不是出臺了史上最嚴厲的調控措施,濟南的成交數據應該會繼續上漲。

那么,2018年市場預期究竟是升還是降?

濟南作為熱點二線城市,地鐵建設等利好都有明確的時間表,棚改、舊改規模不減,人口凈流入排名比較靠前,房地產界人士據此認為,房價有堅實的基礎,濟南和青島市是省內房價最為安全的兩個城市。一線房企大多繼續對濟南的房價持謹慎樂觀態度。

隨著調控的持續,市場繼續去杠桿,購房者逐漸趨于理性,市場博弈進入下半場。有業內人士認為,濟南樓市將進入盤整期,平穩是大概率事件。有些區域會出現房價分化,特別是二手房市場,成交量持續下降,配套不完善的將率先出現價格松動。

5、全款買房還會繼續嗎？

購買力不可能是無限的

在去年樓市最火爆的時候,無論是剛需樓盤,還是豪宅項目,大量開發商都或明或暗地要求:一次性全款,起碼全款優先選房,按照首付比例高低來排序。“全款”成了去年樓市的一大熱詞,也不知“扎”了多少人的心。今年,還將是全款買房的市場嗎?

業內人士分析,大批有購房資格并且有資金實力的,在過去一年中多數已經被市場收割了一輪。但是,購買力不可能是無限的,加上金融監管部門嚴打消費貸流入樓市,2018年的市場預期又更謹慎,樓市調控長效機制呼之欲出,再孤注一擲籌全款買房,風險和收益可能真的難成比例。

另外,拆遷補償是催生出大量全款買房群體的重要因素,2016年CBD拆遷對東部房價有著重要影響,前不久吳家堡片區的整體拆遷也在一定程度上催熱了西城的樓市。今年濟南的棚改、舊改規模仍然不小。考慮到拆遷戶的購買力,全款買房的客戶群仍然會有。但數量上不會那么多了,除了熱門板塊的熱門樓盤,全款將不會再成為主流。

（生活日報）

[責任編輯：楊凡、賈曉宇]

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