1月26日上午11點，記者見到濟南龍湖冠寓發展中心負責人王穎時，她剛剛談完一個關于房源的項目。冠寓是龍湖地產打造的全國長租公寓品牌，定位為青年生活社區，今年將進軍濟南市場。

“因為看好濟南長租市場，最重要的是看到了政府對住房租賃市場的支持力度。”王穎笑言。而這正是山東省在房產市場大力推進“租購并舉”，在市場上得到回應的一個鮮活事例。省政府工作報告中進一步明確，要“加快住房制度改革和長效機制建設，建立起多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。究其根本，是要穩定房價，實現“房子是用來住的，不是用來炒的”，讓百姓住有所居。

濟南萬科泊寓生產路門店一房間 記者 戴偉 攝

催化效應初顯，多家租賃房企入濟

去年10月14日，山東省發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》中指出，要培育市場供應主體，要培育機構化、規模化住房租賃企業，鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務等。這無疑給龍湖這類有意進入租賃市場的企業打了一劑強心針。

“今年我們計劃在濟南開設6000間長租公寓，第一個項目預計今年10月份開業。”王穎說，“年輕人受制于高房價梯度差，越來越多地由‘房奴’轉向租客，再加上政策的推動，青年租賃需求無疑給長租公寓帶來廣闊市場。”

目前濟南市場上，萬科泊寓項目已經開疆拓土形成規模。據萬科泊寓項目負責人孫謨林介紹，截至去年底，泊寓已經獲取項目5700間，開業超1800間。代理公司世聯行等企業也進入這一市場，在濟水上苑打造的紅璞公寓已營業多時。

而龍湖等更多房企的加入，意味著租購并舉新政的催化劑效應初顯。市場競爭變得更為激烈的同時，也為濟南長租公寓市場的日漸成熟帶來新利好。

加強監管，17市將建綜合平臺

作為住房制度長效機制的一部分，租購并舉政策的最終目的，是讓百姓住有所居。因此，在企業之外，由政府主導的“國家隊”也正在摩拳擦掌，準備入場。

《意見》中明確提出，各地要充分發揮國有企業的引領和帶動作用，支持相關國有企業轉型為住房租賃企業。2017年年底，山東省公布了32家首批住房租賃國有重點企業名單，覆蓋17市。根據要求，到2020年，全省要培育100家省級住房租賃示范企業，帶動住房租賃行業品牌化發展。

“這32家企業要起到帶頭作用，重點由他們承擔發展住房租賃的工作。進入市場籌集租賃房源，包括提供給租戶使用。”山東省住建廳相關人士表示。

以濟南為例，濟南市房屋建設綜合開發公司和濟南市房地產發展集團總公司這兩家在32家國企之列。“這兩家國企受房管局的委托，在做濟南公租房項目的管理，在租賃托管等方面比較有經驗。”濟南房管局相關人士表示。在試點國企租賃上，這兩家企業參與的方式也比較靈活多樣，可以是自己企業的房源對外出租，也可以是受企業委托，對出租房源進行托管。

該人士還透露，濟南將支持市投融資平臺、相關專業機構開展住房租賃業務，推動建設租賃型住房試點，比如出讓租賃專用地、新建項目配建、集體建設用地建租賃房等。這些工作將在今年上半年破題。

“無論是哪種形式的租賃，都要納入到政府主導的住房租賃管理服務平臺上來。這也是跟目前租賃市場最大的區別。”該人士坦言，山東省住建廳已經與建行簽訂了住房租賃服務公有云平臺使用協議，山東17市將基本上同步推進住房租賃綜合服務平臺建設。

“納入到這個管理平臺上，可以規范和杜絕很多問題，比如房租不得隨意亂漲等。”該人士說。

花重金尋找房源，租賃地塊受青睞

不管是國家隊還是民間隊，發展租賃住房，都要有足夠的房源做支撐。在《意見》中也提到了包括盤活存量房等方式的多渠道增加租賃住房。

對于王穎來說，尋找房源是目前最迫在眉睫的活兒。為了尋找房源，她動用了多種方式，甚至在朋友圈轉起了廣告。她在朋友圈里寫道：“冠寓正在找這樣的物業：濟南市區空置住宅樓、空置商業樓、空盒子辦公樓、轉讓酒店、城改類自持物業。合作方式：物業租賃、物業委托、聯合經營。承租期限至少15年。”王穎說，如果有人提供合適的房源，將給予重金酬謝。

目前，王穎手里的房源有老廠房、老舊住宅樓等。但是這些房源數量并不多，離2018年既定目標還有很大缺口。

在自持房源上，主要需要政府來發力。近日，濟南高新區孫村片區推出省內首個租賃地塊，約45.7畝，土地競得人建設的住宅需自持70年產權。這類地塊的出讓，是開發企業十分期待的。

對濟南來說，未來將試點更多的租賃地塊，“以后在孫村這一濟南市次中心所供應的地塊，都要加一部分租賃自持地塊。”濟南市高新區國土局相關工作人員表示。

完善住房租賃市場，核心在于租售同權

目前各市都在進行相關落地政策的調研。濟南房管部門已經開展了房屋租賃調研，起草了調研報告。今年，將制定出臺培育和發展住房租賃市場的實施意見，并推動相關配套政策的落實。青島也表示今年將開展租賃住房集中建設試點，建成住房租賃信息化服務監管平臺。

租購并舉的核心在于租售同權，要完善住房租賃市場，仍有許多政策需要落地。省政協委員、山東大學經濟學院經濟系主任侯風云表示，“租購并舉”政策出來了，如何落地還需要更多的細則。比如如何規范租房人的權利，享受租售同權政策的租房人條件是什么？

在租售同權上，濟南房管局相關人士表示，在老百姓比較關注的落戶、上學等問題上，將有很多問題需要協調落實。比如，租售同權肯定是以一套房為單位，而不是以合租的間。租賃的人數、年限等都是要考慮的因素。“這些具體的問題，要等到濟南的實施意見出臺后，房管、公安、教育、國土等多個部門要根據這個出具體的實施細則。”

租售同權落地之后，政府監管也十分重要。省人大代表、濟南大學商學院教授陳學中推測，租售同權后，一部分學區房的租金可能要提高。

他估計，對這部分稀缺房源，在制定租房政策時，有關部門會設定相應規則。例如某套學區房在一定年限內只允許有若干個入學指標，或者給了一個指標之后的若干年后再給下一個，否則極易給學校造成壓力。另外，對租賃住房也應將房屋租賃給最有剛性需求的人群，“有房和沒房的，已有一套房和兩套房的，應該區別對待。”他說，長期來看，還是要看經濟發展水平和人口變化情況。

總之，進入2018年，房地產的長效機制仍然處在一個建體系補框架的階段。“希望能夠運用金融、土地、財稅、投資方法等手段，研究建立基礎性制度和長效機制。”山東財經大學山東房地產業發展研究中心副主任孫大海說。

（齊魯晚報·齊魯壹點 記者 喻雯 魏新麗 陳瑋 馬云云 見習記者 趙夏曄）

[責任編輯：楊凡、賈曉宇]

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