黨的十九大報告明確指出，實施健康中國戰略，“積極應對人口老齡化，構建養老、孝老、敬老政策體系和社會環境，推進醫養結合，加快老齡事業和產業發展。 ”政策環境的利好為養老地產的發展起到了保駕護航的作用。青島市統計局發布的數據顯示，截至2016年底，青島60歲以上老年人口為189.64萬人，占全市總人口的比重首次超過兩成，達到20.60%。數量龐大的老齡人口，對養老地產提出了較大的需求，也加速了養老地產的發展。記者調查發現，近年來不少開發商、養老機構等紛紛布局島城養老地產，并摸索出了各自的經驗，但也面臨著困局，島城養老地產要走的路還很長。

現象 各方力量加速布局

人口老齡化是近年來被熱議的話題，其背后蘊藏著巨大的商機。據全國老齡辦《中國養老產業規劃》報告顯示，到2030年我國養老服務業市場的總產值將突破10萬億元大關。精明的開發商、養老機構等也看到了這個前景廣闊的市場，紛紛投身養老地產。而青島作為海內外知名的旅游城市，憑借得天獨厚的自然環境，自然成為開發商爭相布局的城市。如今在青島，除了傳統的各類療養院之外，不少房企也花重金涉足養老地產項目;此外，還有一些企業“跨界”投身于該領域。

早在2009年，島城首家會員制養老服務中心——石老人桃源鄉養老服務中心便引起人們的關注。對外的宣傳資料顯示，該中心依山傍海，環境優美，耗資1.2億元，共打造260個面積40-180平方米的房間;2009年10月底，新華錦集團表示，將和北京世紀愛晚投資有限公司在城陽建設青島愛晚中心;2011年11月底，新華錦集團和日本長樂控股株式會社共同投資3億元打造的新華錦長樂國際頤養中心啟動。2013年，位于即墨溫泉鎮的芭東和園樣板間開放。2014年，萬科首座全租式老年公寓——萬科怡園公寓落戶青島。2017年7月21日，中民嘉業霍普金斯醫療康復小鎮正式簽約落戶青島西海岸新區。而同年8月9日，佳諾華國際醫養健康小鎮項目和金柱智慧康養特色小鎮項目，集中落戶青島西海岸新區藏馬山國際旅游度假區。

眾多養老地產項目的相繼落地，讓人看到了島城養老地產行業近年來快速發展的一面，也意味著一場由市場主導的競爭正在展開。據了解，涉足養老地產服務的，既有萬科這種大型房企，也有中康國際這樣的“跨界”民營企業。各方憑借著自身的優勢，在島城養老地產領域耕耘，探索自己的經營之道，共同活躍青島的養老服務行業。

現狀 偏向高端曲高和寡

作為青島養老地產的典型項目之一，芭東和園在島城養老地產領域可謂名聲在外。據悉，芭東集團攜手全球養生養老產業巨頭德國IB國際聯盟，引進德國目前最先進的養生養老服務理念和標準，創建了集休閑、旅游、度假、養生、養老等功能于一體的中國高端國際養生養老新模式——芭東和園。記者日前來到芭東和園養生公寓區探訪發現，該公寓區以無障礙設計理念為基礎，建造了14棟70-200平方米的產權式公寓，室內空調、地暖、廚具、潔具及天然氣鍋爐等一應俱全，還有可直接聯系呼叫中心的緊急呼叫按鈕和電話系統，室外配備無障礙標準電梯。此外，養護中心配備了醫療護理區、溫泉理療區、公共活動區、咖啡廳、高級餐廳、一對一儲物室等，服務系統涵蓋醫療診斷、專屬護理、康體理療、文化休閑、家政服務、養生膳食等……整個公寓區猶如五星級酒店，服務高端，自然價格不菲。芭東和園工作人員告訴記者，該養老項目由于定位準確，后期服務好，已經銷售一空，銷售價格高于周邊的房價。

而作為市區知名的養老地產項目，新華錦長樂國際頤養中心的設施配置也較完備，入住老人的膳食由營養專家專門制定，公寓里有適合老年人的健身器材、按摩椅、棋牌等，每周還會在固定時間組織看電影。而完善的設施，自然需要較高的收費來支撐，據了解，該中心針對的也是中高端客群。目前該中心采取會員制、復合型、普通式三種入住形式。其中，能自理老人的入住收費標準為6200元/月，涵蓋餐飲等基本功能。

記者調查發現，定位和收費偏于高端，這是當前島城很多養老地產項目的現狀，一定程度上造成了市場“曲高和寡”。

思考 市場困局有待破解

近年來，已有部分民營企業看到了這一現狀，并在積極打破這種市場格局，位于青島西海岸新區的中康國際就是其中之一。中康國際總經理蘇亞勒告訴記者，目前公司布局了集中式養老和居家養老多個板塊，而且收費偏于大眾化，以入住集中式養老為例，兩人間的房間，每位老人每個月的收費在2800元左右，涵蓋吃飯等內容。這在以中高端定位為潮流的養老地產領域，堪稱一抹亮色。

雖然房企等各方力量近年來加速布局島城養老地產市場，但養老地產對于很多運營商來說，卻是“看起來很美麗”的產業。據了解，一個養老項目從立項、籌備到開業的周期，比一般產業要長，盈利達到平衡點需要3-4年，達到盈利狀態需要5-6年。業內人士指出，在房企多元化的業務中，養老地產的回報周期無疑是“進展最緩慢”的。前期投入高，運營費用高，入住門檻高，這“三高”問題成為了養老地產項目普遍面臨的困境。在房企的多元化業務探索中，相比起長租公寓的蓬勃生長，養老地產的發展相對謹慎。

“養老地產正處于看上去很美、執行卻很難的階段，國內還沒有找到很好的盈利模式。 ”萬科董事局主席郁亮曾在公開場合如此表示。首創置業青島公司相關負責人介紹，養老地產與普通住宅的最大區別在于產品品質。普通住宅解決的是大眾居住需求，而養老地產則需要專項的產品設計，從內部戶型到小區硬件再到后期運營，與老年人生活需求緊密對接。該負責人認為，目前國內養老地產還處于嘗試性的起步階段，尚未形成運作規范以及完整的產業鏈，也沒有形成成熟的商業模式。

青島市房地產業內人士龍江認為，養老地產未來前景很廣闊，但目前業內亟須開發及運作標準。未來可借鑒新加坡、日本和美國成熟的養老產業經驗，由政府補貼和企業運營雙管齊下，既能實現老年人的“老有所養”，又可讓企業實現資金回籠和利潤增長。

原標題："銀發族"催熱青島養老地產 多家房企爭相布局

[責任編輯：楊凡、彭芳]

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