原標題：分3次集中供地如何影響濟南房地產市場？未來各樓盤開盤時間或相對更集中

來源：齊魯晚報

3月31日，濟南市自然資源和規劃局發布《濟南市轄區2021年度住宅用地供應計劃》(以下簡稱住宅用地供應計劃)，濟南首次公布集中供地時間。2021年濟南市本級計劃在4月下旬、7月下旬、10月下旬集中供應商品住宅用地6700.05畝。記者梳理發現，濟南東站片區、盛福片區、黨家莊片區成為市區主要供應區域。

保障性租賃住宅用地，較去年增加三倍多

此次住宅用地供應計劃明確嚴格執行住宅用地調控政策，年內3次集中發布招拍掛出讓公告的時間分別為4月下旬、7月下旬、10月下旬，并表示濟南將加強季度考核，確保完成計劃。

根據上述住宅用地供應計劃，2021年度市轄區住宅用地計劃供應12952.95畝。其中，商品住宅用地9709.05畝，保障性租賃住宅用地814.95畝，安置房用地住宅用地2428.95畝。

2021年濟南市本級住宅用地計劃供應8935.05畝，比2020年增加了1031.4畝。此外，市本級之外四區住宅用地計劃供應4017.9畝。

從濟南市本級供應住宅用地類型看，今年計劃供應商品住宅用地6700.05畝，較去年有所減少，少了148.2畝，計劃供應保障性租賃住宅用地814.95畝，較去年的租賃住宅用地增加了620.1畝。此外，還計劃供應安置房用地1420.05畝。記者了解到，2019年濟南入選第一批中央財政支持住房租賃市場發展試點城市，正在加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，在住宅用地供應上，今年保障性租賃住宅用地供應量有較大增加，將有利于濟南住房租賃市場發展。

分區來看，歷城區以1948.95畝供應量繼續占據市本級住宅用地供應量首位，先行區1440畝位居第二，市中區1186.05畝位居第三。此外，歷下區781.95畝、槐蔭區919.05畝、天橋區892.05畝、高新區829.05畝、長清區937.95畝。

濟南東站區域土地出讓量最多

今年濟南市轄區共有161宗土地參與供應。記者梳理發現，濟南市區商品住宅用地供應量共計約5408.4畝，其中歷城區供應量最多，約1615.65畝，市中區供應量第二，約969.45畝，歷下區供應量最少，約596.85畝。天橋區供應量673.05畝、高新區供應量766.35畝。

濟南市區的三次集中供地中，4月份約供應993.95畝商品住宅用地，位于黨家街道辦事處、繞城高速以北的黨家莊片區供應量最多，約供應439畝。槐蔭區王府片區濟南地鐵2號線王府莊車輛段上蓋區約有334畝供應。此外，南北康片區、神武片區等均有較大供應。

7月份濟南市區約供應609.58畝商品住宅用地。其中，黃臺鐵路貨場地塊供應216畝，歷城王舍人片區大辛莊南區地塊供應171畝。水屯路附近北湖片區集中供應三宗地，面積約139畝。濟鋼片區4宗地共供應約217.56畝。

10月份濟南市區的商品住宅用地供應量在3批次中最多，約供應1796畝，濟南東部區域成為“供應大戶”。臨空經濟區地塊二供應約222畝，港溝南區地塊供應約221畝，孫村片區地塊供應約126畝，標山片區兩地塊供應約128畝。此外，槐蔭區五里牌坊地塊供應約109畝。

記者梳理發現，全年看，濟南東站區域是土地出讓量最多的片區，出讓面積約616.5畝。其中，濟鋼片區6宗商品住宅用地出讓，土地面積約330畝;王舍人片區工業南路以南、奧體中路以西一宗住宅用地出讓，面積達到171畝;歷城區響泉街以北、梁王西路西側的原山東塑料廠也將有兩個住宅地塊出讓，面積有約115.5畝。

歷下盛福片區緊跟其后，成為今年濟南市和歷下區的供地主力，計劃供應6宗商品住宅用地，共計約459.45畝。老城區也是此次土地供應重要區域。興隆片區、黨家、濼口二期地塊、藥山片區地塊和全福立交橋附近地塊等中心城區均有地塊供應。從《濟南市轄區2021年度住宅用地供應計劃》表格看，今年雪山片區暫未有商品住宅用地供應計劃。該片區2020年度已有不少地塊成交。

“市場是由供需決定的，供地少存量又少的地方，今明兩年會保持一定熱度。而像新東站、盛福片區、天橋這些有新增土地，存量又不少的地方，競爭會更激烈，價格會比較平穩。”山東省房地產業發展研究中心特約評論員許珊說。

開發商還需要在多城市間做好選擇

在住宅用地“兩集中”新政前，地方一般僅發布供應計劃，且是分多個批次，不利于土地信息的整合。而通過實行住宅用地集中出讓，合理安排供地時序，科學編制實施方案，有利于土地市場良性發展。

山東省房地產業發展研究中心特約評論員許珊說，相較于以往全年多批次的供地、土拍政策，全年分3批次供應商品住宅用地，一定程度能減少土地出讓時，個別熱門地塊參與競爭的房企數量，減少高溢價地塊的產生。她表示，對于開發商來說，本身拿地的資金是有限的，且受“三道紅線”的制約，企業融資并不容易。面對20余個落實“兩集中”供地政策的城市集中3批次供地，開發商拿地資金將產生一定的分流，使得競拍同地塊的房企數量減少，防止土地由于參與房企過多造成高溢價地塊、樓王地塊，從而實現“穩房價、穩地價、穩預期”的調控目的。

“對于房企來講，新政的實施將會對房企的整個戰略投資產生巨大影響，尤其是對規模較大的一線房企。”許珊說，受上述所說的資金限制，以往深耕多個城市的發展戰略可能很難再實現。

“簡單來講，每年3次批量供地，20余個城市拿地節點必然有所重復。開發商需要大量資金進行拿地，但現金流可能無法同時滿足多處拍地，這就要求房企及時調整投資策略，決定最終深耕哪幾個城市，實現投資收益最大化。”許珊說，除了精選城市的同時，對于一線房企的城市公司來講，還需考慮地塊的競爭程度，必須增加對所在城市的研究，做好前期調研和及時調整拿地戰略。

濟南一開發商業內人士表示，從去年看，濟南的住宅用地溢價率不算高，全年住宅用地多以底價成交為主，但也出現了像經十一路地塊那樣競爭激烈的地塊。集中供地后，同樣考驗政府供地安排。“開發商總是希望能拿到好地塊，做出更好賣的產品，盡快回籠資金。他們可能會抓住每次集中供地時機，拿優質地塊。”該業內人士表示，目前集團已經在根據供地計劃做前期調查和準備。

“不同開發商有不同的拿地策略，一方面考慮企業布局，另一方面需考慮拿地價格。”該業內人士說，目前，供地計劃僅能看出區位和配建租賃住房的比例，總價、競價條件未發布，還無法確定想要拿哪塊地。“像我們就比較希望能拍到歷城區的地塊，另外盛福片區今年供應量不少，地理位置優越，周邊配套完善，也很吸引開發商。”

此外，20余個執行住宅用地“兩集中”政策的城市拿地節點也有的與濟南有重復，除了在濟南集中供應的商品住宅用地各地塊之間做取舍外，還需要在多個城市之間做好選擇。“新政對資金雄厚的房企更有利好，他們可以有更多資金繳納保證金和土地款。”上述業內人士說。不過，許珊認為，對中小型房企來講，新政的施行，也不失為一個機會。因為它們投資的城市范圍并不算廣，有明確的深耕城市，面對眾多地塊，也能充分選擇。

業內人士：

拿地時間相對集中，項目會加快開發進度

此前，濟南的招拍掛通過濟南公共資源交易中心國有建設用地、礦業權網上交易子系統網站進行，時間并不固定。記者梳理發現2020年該網站分31次掛出了涉及住宅用地的掛牌交易，除2月沒有進行住宅用地掛牌外，其他月份均有掛牌，而且多在下半年。而今年落實住宅用地“兩集中”新政后，濟南將由分散供地變為集中在4月、7月、10月下旬分3次供地。

商品住宅用地供應實行“兩集中”供應后，是否能滿足購房需求，何時能入市?一位在濟南有項目的開發商業內人士說：“4月下旬拿地，能爭取年內開盤”。該業內人士表示，地塊開發需要一定周期，年內開盤有利于保證今年市場供應量。

“拿地時間相對集中，再加上資金需要加快周轉以備下一次拿地，所以很多項目應該會加快開發進度，大家都可能想搶先入市搶客流。”該業內人士說，集中供地后會使得未來一段時間樓盤項目的開盤銷售時間也相對集中，如果拿地的恰好是同一片區，開發商之間的競爭也會更激烈。

濟南市房地產業協會執行副會長李剛表示，商品住宅用地供應計劃中的地塊需要經過招拍掛摘得后，經過開發建設入市。除了新入市的項目外，濟南商品房市場上，仍有此前拿地開發的項目在售或在儲備。目前看，濟南的商品住宅供應可以滿足市場需求。

“對房價將起到一定的穩定作用。”山東省房地產業發展研究中心特約評論員許珊說，同批土地成交后，按照建造和營銷周期，在未來地塊項目或將產生多個集中入市的狀況。而大量項目集中入市，購房者可供挑選的產品增加，對房價上漲產生一定的抑制作用，從而更加落實了“穩地價、穩房價、穩預期”的調控政策。“此外，市場房源有存量，開發商分周期、分項目開發，一般不會出現房源短缺的情況。”

[責任編輯：楊凡、崔中連]

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