原標題：不經房企手！4月6日起濟南定金首付房貸等預售資金要存監管賬戶

來源：齊魯晚報·齊魯壹點

未簽訂預售資金監管協議的企業，行政審批部門不得核發《商品房預售許可證》。

4月1日，濟南市住房和城鄉建設局發布《濟南市商品房預售資金監管辦法》（以下簡稱新辦法），辦法要求房地產開發企業將預售資金，如定金、首付款、購房貸款等購房人支付的全部房價款存入監管賬戶。未簽訂預售資金監管協議的企業，行政審批部門不得核發《商品房預售許可證》。

新辦法相對舊辦法最大的變化是：商品房預售資金不再由開發企業存入，而是需要購房者憑據存入監管賬戶中，監管方式從對總留存預售資金的監管轉變為每一筆預售資金都要監管。同時，重點監管的預售資金標準從1800元/平提高至3300元/平，還增加了對高星級綠色建筑、高星級健康等建筑的優惠措施，鼓勵企業發展綠色健康建筑。

保障購房者權益防爛尾

新規對房企要求更嚴格

記者了解到，為進一步加強房屋交易監管，保障房屋交易安全，維護交易當事人合法權益，促進房地產市場平穩健康發展，同時舊版管理辦法已到期，濟南市住房和城鄉建設局根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《山東省城市房地產開發經營管理條例》《山東省商品房銷售條例》《山東省商品房預售資金監管辦法》和《濟南市人民政府關于全面推進綠色建筑高質量發展的實施意見》等法律、法規及相關規定制定本辦法。

濟南市行政區域內商品房預售資金的收存、支出、使用及其監督管理都適用本次新規，并需要遵循“專戶專存、專款專用、重點監管、節點控制“的原則。平陰縣、商河縣可參照本辦法執行，也可依據本辦法制定相應的實施細則，本辦法自2021年4月6日起施行，有效期至2023年4月5日。

記者從濟南市住房和城鄉建設局了解到，出臺商品房預售資金監管辦法主要是為了防止項目爛尾，保障購房者合法權益，本次新規依據省內標準制定，標準只能高不能低，所以對房企的要求會更為嚴格。“由于此前辦法到期，根據省里最新要求，我們制定了新規，購房者的權益可以得到進一步保障，但同時對房企的考驗更嚴格了，特別是資金鏈方面，可能會有些壓力。”

定金首付房貸等預售資金全監管

不經房企手，購房者憑據直接存

新辦法要求，預售商品房時，購房人支付的全部房價款，如定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款，應當全部存入監管賬戶，房地產開發企業不得將預售資金存入監管賬戶之外的其他賬戶。

預售人（房企）與預購人（購房者）訂立商品房買賣合同網簽后，根據合同相關約定，預購人要憑預售人出具的《商品房預售資金監管收存通知單》將預售資金存入監管賬戶，此外定金、首付、房貸等都要簽訂相應合同，并由預售人出具相應通知單后，存入監管賬戶。監管銀行收到預購人交存和貸款銀行轉入的房價款后，向預售人出具《商品房預售資金監管收款憑證》，并將信息傳至濟南市住房和城鄉建設局。

“按照此前規定，預售資金需要按照比例，通過開發企業存入的方式進行監管，新辦法出臺后，預售資金將不再經企業手，由購房者專戶專存，每一筆都要存入監管賬戶。”記者從濟南市住房和城鄉建設局了解到，新辦法調整了監管方式，從對總留存預售資金的監管變為每一筆預售資金都要監管，濟南市住房和城鄉建設局負責預售資金監管工作，各區（功能區）住建部門按照屬地管理原則聯動監管。

此外，如果解除購房合同，預購人的定金、首付款等預售款已經存入監管賬戶的，預售人在預售資金監管系統中提交解除合同退款申請，主管部門系統登記后，出具《商品房預售資金監管解除通知單》，監管銀行按照《通知單》辦理退款手續。

不簽監管協議企業不發預售證

監管賬戶等信息要公示

新辦法要求，預售人在申請商品房預售許可前，從濟南市預售資金監管系統監管銀行中選擇監管銀行，開設預售資金監管賬戶（以下簡稱監管賬戶），主管部門、監管銀行、房地產開發企業三方簽訂《濟南市商品房預售資金監管協議》（以下簡稱監管協議）。監管協議示范文本由主管部門制定。未簽訂監管協議的，行政審批部門不得核發《商品房預售許可證》。

《商品房預售資金監管收款憑證》內容包括但不限于：商品房預售合同編號、監管銀行、監管賬戶、預購人資金結算個人賬戶、預售資金總額、本次交存數額、累計交存數額、交存時間等。

同時，預售人應當將商品房預售資金監管相關規定告知預購人，將監管銀行、監管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示，并在商品房預售合同中予以明確，這也是新辦法相比過去更加明晰的要求。

控制節點多了、留存比例嚴格了

監管資金標準提高至3300元/平

新辦法中，商品房預售資金監管的控制節點增多了，由過去按照工程建設進度的3個控制節點變為4個控制節點，分別為建成層數達到地上規劃總層數一半、主體結構驗收、單體竣工驗收備案、竣工綜合驗收備案。控制節點以整層頂板建成為準。對于高層、超高層或者大體量建筑，可以增加1-2個控制節點。

同時，監管資金留存比例也做了調整，有了更詳細嚴格的規定。舊辦法的要求是，按照完成工程主體結構、內外裝飾、竣工驗收備案三個節點，分別核減到重點監管額度的50%、30%、10%。其中，總樓層12層（含12層）以上建筑，工程主體結構完成二分之一時，核減到重點監管額度的70%。

而新辦法中，監管資金留存比例為，建成層數達到地上規劃總層數二分之一時，監管資金留存比例為70%；取得《主體結構工程質量驗收報告》時，監管資金留存比例為35%，取得《房屋建筑工程竣工驗收備案單》時，監管資金留存比例為18%；取得《房地產開發項目竣工綜合驗收（或分期竣工綜合驗收）備案證明》時，監管終止。

此外，根據舊版辦法，商品房預售資金監管標準是1800元/平方米，本次新出臺的辦法有了變化，要求商品房預售資金監管標準，按照建設項目基礎（正負零）以上平均建安造價、小區內配套費用3300元/平方米執行，這也更加符合當前濟南市場的情況。

綠色建筑、健康建筑有獎勵

預售資金監管留存比例可降10個百分點

新規定相比之前更加嚴格，相應的優惠政策也有所調整，此前舊版辦法中，濟南市房地產企業信用評定為AAA級企業按照重點監管額度50%計算,AA級企業按照重點監管額度70%計算。新版規定中，濟南市房地產企業信用評定為AAA級企業，各撥付節點預售資金監管留存比例降低5個百分點，AA級企業，各撥付節點預售資金監管留存比例降低3個百分點。

記者從濟南市住房和城鄉建設局了解到，優惠力度有所調整，不是給房企降低了優惠力度，是我們根據省里最新規定來的，房地產主管部門可根據預售人信用狀況、資質等級等情況，適當降低商品房預售監管資金留存比例，但最多不得超過5個百分點。”

值得注意的是，此次新規增加了對綠色健康建筑的優惠措施，鼓勵企業發展高星級綠色建筑等。

新辦法中提到，符合高星級綠色建筑、高星級健康建筑、被動式超低能耗建筑、裝配式建筑設計標準要求的建設項目，各撥付節點預售資金監管留存比例可降低10個百分點。房企具備或同時具備上述條件的，撥付節點建成層數達到地上規劃總層數二分之一時，監管資金留存比例不低于60%；取得《主體結構工程質量驗收報告》時，監管資金留存比例不低于25%，取得《房屋建筑工程竣工驗收備案單》時，監管資金留存比例不低于10%。

新辦法中還要求，截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設單位交存首期維修資金。建設單位應當交納的維修資金可從監管賬戶中一次性劃轉規定數額的維修資金到指定專用賬戶。

不得自行使用監管額度內預售資金

違規企業記入信用檔案、暫停網簽

根據新辦法，預售資金進入監管賬戶后，超出監管額度部分，企業可自行提取使用，但應優先用于預售項目建設，也就是說監管額度內的預售資金，房企不可自行提取使用，預售人申請使用資金監管額度以內的資金，也應當按照工程建設進度控制節點提出用款申請。

新辦法中，各方法律責任更加明確，違法違規者將依法進行處罰。

預售人未按規定將商品房預售資金全部存入監管賬戶的;變相逃避商品房預售資金監管的;未按規定使用商品房預售資金的;提供虛假材料的;其它違反本辦法或者商品房預售資金監管協議的行為，濟南市住房和城鄉建設局將責令其限期整改，記入企業及從業人員信用檔案，情節嚴重的可暫停其預售合同網簽業務，并依法予以行政處罰。

施工、監理單位提供虛假資料或利用其他手段協助房地產開發企業騙取調整預售資金監管留存比例的，依法追究相關責任。

監管銀行未按規定將預售資金存入監管賬戶的；未經主管部門同意，擅自支付商品房預售資金的；擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預售資金的；其他違反本辦法或者商品房預售資金監管協議的行為的，主管部門將按照商品房預售資金監管金融服務協議暫停或者終止其監管銀行資格，并由其承擔相應責任，同時通報金融管理部門。

濟南市住房和城鄉建設局和監管銀行工作人員在預售資金監管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

[責任編輯：楊凡、崔中連]

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