原標題：市北三大改善片區PK！糾結的買房人 何去何從？

來源：青島新聞網房產

細觀近期青島新聞網房產發布的一周熱盤榜單中，市北多個樓盤形成霸榜之勢，可見市北新房受歡迎程度之高。

當市南可開發土地資源殆盡之時，市北和嶗山承擔了大部分市區改善購房者的需求，而嶗山因區域內稀缺自然資源和高端住宅產品的加持，其房價已經居高不下，市北改善市場脫穎而出。

現在的青島新房市場，改善需求也愈發看重地段和產品，隨著市北各區域分化，CBD中央商務區、新都心、浮山后聚集資源，成為市北改善生活的風向標。

現在這三個版塊的新房價格均已突破三萬大關，對于改善購房者又該在這三個版塊中做出何種選擇呢？

市北CBD：成熟！但：新房稀缺

青島中央商務區規劃范圍為山東路以東、福州北路以西、延吉路以北、遼源路以南。

自2005年獲批建設，曾經的城中村逐漸被萬達廣場、國際航運中心、中海大廈、卓越世紀中心等高端寫字樓代替，如今的市北CBD是青島主流商圈之一。

經過15余年的發展，目前市北CBD版塊內分布有20余座寫字樓與30余個住宅小區。這一版塊究竟適不適合改善購房者入手呢？

一、商業。商圈內商業綜合體多且集中，版塊中心聚集有萬達廣場、利群諾德、卓越大融城。但目前版塊內商業存在業態單一、品牌選擇同質化等問題，居民可選擇性多但類似，部分商超并不活躍。

二、交通。版塊內有8個公交站且設有地鐵3號線站點敦化路站，可以快速的將周邊區域人群聚攏于版塊內。但山東路、延吉路等主要路段的堵車現象仍然嚴重。

三、學區。版塊內學區資源一般，如周邊的敦化路小學、山東路小學。但就近的九年一貫制的私立學校超銀鎮江路校區大大填補了一定空白。

四、二手房市場。市北CBD臨近市北、市南老城區，所以仍有多個老破小的存在，其二手房價格偏低。另外山東路周邊多個小區目前均價不足30000元／㎡。

良辰美景（三期璟臺）近三年價格維持在27000－30000元／㎡之間。

與遠洋萬和云璟相鄰的海泊雅苑目前二手房均價28677元／㎡。

花好月圓二手房價格近三年持續走低，目前均價22904元／㎡。

臨主干道、回遷戶、戶型差、樓間距小等問題是造成這類二手房價格偏低的原因。

區域內如海信紹興路66號、中鐵興安府、中廣宜景灣等高品質小區其二手房價格為31000－33000元／㎡左右。

金隅和府2016年首開均價22000元／㎡，二手房最新掛牌均價36338元／㎡，5年價格上浮65％。

總結而言，市北CBD因發展時間早，目前已是一個成熟的生活版塊，且周邊老破小偏多，一定地緣性購房者需要在該區域改善，新房及好房源的稀缺性依然存在，在這個區域改善更應該注重小區的品質。

錦繡華城三期工地實景

目前版塊內新房樓盤極為稀缺，與萬達一路之隔的錦繡華城三期已經動工。

遠洋萬和云璟規劃圖

另外，品質開發商時隔多年重返市北CBD，住宅純新盤遠洋萬和云璟即將入市，該項目規劃有高層、小高層、洋房多種產品，戶型建面約119－143㎡不等，你認為這個項目首開價格多少你能接受呢？

新都心：地鐵！但：缺好學校

新都心片區范圍東至黑龍江南路、哈爾濱路，西至重慶南路，南至南京路，北至張村河，該片區規劃功能定位是以商務、商貿和居住為主的城市綜合功能區。

從2009年到2010年新都心規劃起航，至2011年到2013年新都心強勢崛起，兩次歷史性的變革升級使得新都心很難讓人想起這一片熱土的“村野”模樣。

如今的新都心已經成為僅次浮山后的市北置業熱區，市南老城區、李滄剛需族、就地改善群大多選擇新都心置換購房，這個版塊究竟有何獨特之處？

一，交通。地鐵三號線貫穿版塊南北，沿途設有清江路、雙山、長沙路三站；除此以外還有重慶快速路、黑龍江南路等主干道，形成版塊龐大而健全的“立體交通網”。

二、商業配套。凱德MALL、保利廣場等商業綜合體項目與地鐵實現連通。

三、新房、次新房選擇多。新都心目前入住的大型住宅小區是在2010年及以后開發建設的，如萬科城、海爾世紀公館、萬科紫臺等。

另外區域內還有多個新房項目在售。特別是對于市南老城區的改善購房者，可以滿足其一定程度的改善需求。

保利天珺沙盤實景

而新都心住宅產品單一，保利天珺、綠城和錦玉園等新房項目均為高層住宅，以100－140㎡三居戶型為主，且小區均為3－4棟住宅樓構成，規模不大，或難以滿足產品改善的購房者。

中海清江華府以市場淘汰的小戶型為主

二手房如中海清江華府、和達城上城等多為小戶型，改善大三居、四居戶型更為稀缺，這樣看新都心的二手房更適合首付100萬左右、初入主城的首置族。

但是新都心目前也有不足之處。

第一，學區。這一版塊內雖然有家長所期待的市北中學，但是新建學校的教學質量仍有待考證。

第二，商業單一。凱德MALL承擔整個版塊內大部分的商業功能，早年麥凱樂已經倒閉，現在的保利廣場也冷冷清清。

浮山后：繞不開的“學區改善”

再過一個月，就即將迎來本年度的“升學季”，在青島，如果談及熱度最高的學區，浮山后學區是個繞不開的話題。

在這個版塊匯集了的青島第二實驗初中和青島65中以及同安路小學、富源路小學、福州路小學、寧安路小學等熱門學區。

浮山后從主城區規模最大的異地拆遷安置區域，到家長趨之若鶩的優質學區，經過20年的發展，浮山后學區構建的強大教育版圖，能和匯聚青島最優質教育資源的市南中片分庭抗禮。

所以在這一區域改善的購房者多數是為了學區。與市南相比，浮山后的學區改善優勢在哪里？

青島城建湖光山色小區實景

與市南多數無法居住的老破小學區房相比，浮山后的二手房還有湖光、曙光、春光等山色系列小區，印象山、印象畔、香山美墅等高端住宅，有更高的居住舒適度。

而浮山后1－6小區的普通多層住宅，其中部分房源房齡已有20年，但是相比市南中部接近5萬元／㎡的房價，浮山后六小區的房價也只不過3萬／㎡，其價格更為親民，房屋環境也好了不少。

不僅是其他區域的中產階層努力的往浮山后里擠，對于這個版塊的土著居民，他們改善也更喜歡留在這個版塊，極少愿意舍棄浮山后的完善配套及優質學區，在終極改善的選擇上降維。

雖地段稀缺，但近兩年的浮山后仍有多個新房項目可選，如金地華章、國泰華府、大云谷金茂府悅府。

與市北CBD、新都心相比，這幾個項目涵蓋有高層、小高層等多種產品，140㎡以上的改善四居戶型更加多樣，且小區規模更大。

所以即使價格已接近4萬元／㎡，但其關注度與去化速度與其他區域相比仍更高一些。

如果在市北改善，CBD中央商務區、新都心、浮山后這三個版塊，你會選擇哪一個呢？評論區給我留言吧～

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