原標題：青島二手房冷熱不均 有房東降價20萬求成交 熱點版塊3萬+仍搶手

來源：青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)

一個月前，青島限售政策松綁得到官方確認：新房網(wǎng)簽滿5年即可上市交易，二手房拿證滿2年即可上市交易。

此政策發(fā)布不久，市場上就已經(jīng)有房東迫不及待降價以期盡快成交。業(yè)內人士認為，政策刺激之下，許多之前還在限售的次新房房源將可以入市了，今年下半年島城二手房上市量將會在短時間內上升。 新政對二手房的刺激作用還是較為明顯的。

那么至今限售松綁新政已經(jīng)落地近一個月，青島二手房市場表現(xiàn)如何？

數(shù)據(jù)：淡季到來青島二手房成交僅微降

每年的7、8月份都是樓市的成交淡季，今年也不例外。

剛剛過去的7月份，青島二手房成交行情出現(xiàn)了小幅“降溫”！據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年7月青島二手房共計成交二手房5669套，環(huán)比6月（二手房共交易5989套）下降了5.35％，同比2021年7月下滑10.3％。

雖然二手房成交量微降，但與新房市場的明顯走低相比，二手房的降溫僅僅只是季節(jié)性的波動。

據(jù)悉，2022年7月青島新房成交共計11190套，環(huán)比6月份（39219套）下降71.5%，成交量跌幅明顯。8月首周，青島新房共成交2067套，環(huán)比前一周，也就是7月最后一周下降31%；二手房共交易了1213套，環(huán)比前一周下降7.3%。

整體來看，目前二手房與新房相比還是較為平穩(wěn)的。那么為何會出現(xiàn)這種情況呢？

市場：市區(qū)有二手房降價20萬求成交

市民張女士剛剛購買了一套位于丹山版塊的二手房，成交價110萬。說起這套房子，張女士抑制不住內心的滿意。

張女士稱，從去年開始就一直在看二手房，不買新房的原因是二手房可以即買即住，與期房相比可省卻一大筆租房的錢。另外讓自己決定盡快出手的原因是，這套房子與去年相比降了8萬，并且還是帶裝修的，價格合適就立即出手了。

記者調查了解到，上個月限售松綁之后，確實有不少房東開始降價求成交。市區(qū)一位從業(yè)多年的中介經(jīng)紀人告訴記者，目前市區(qū)有不少二手房降價幅度最高可達到10-20萬元，近郊版塊的二手房降價幅度也在5-10萬元左右。

該中介經(jīng)紀人稱，目前島城二手房的成交周期呈現(xiàn)出冷熱不均的情況。整體來看市區(qū)的二手房成交周期要短于即墨、膠州等近郊版塊。熱點片區(qū)如浮山后、李滄商圈等版塊的房源最快掛牌一個月左右就能成交。而有些版塊掛牌一兩年無人問津也是常有的事。如果掛牌時間較長不成交，中介就會勸房東降價。而有些著急賣房的房東也會主動降價求成交。目前來看，二手房市場撿漏的機會比較多，尤其是一些次新房，不僅性價比高，而且?guī)аb修可以直接入住，因此也會影響一部分新房的成交量。

調查：浮山后|敦化路|福州北路片區(qū)二手房較熱

那么目前青島市區(qū)有哪些較熱的二手房成交版塊，造成部分版塊成交預冷的原因又有哪些呢？

來自青島網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年7月青島二手房熱點關注區(qū)域榜單前三位，是市北浮山后片區(qū)、敦化路片區(qū)和福州北路片區(qū)，基本上是上半年的熱點區(qū)域的延續(xù)。

業(yè)內人士分析稱，這些二手房熱門成交版塊與供應量較大有關，同時周邊的交通、學區(qū)、醫(yī)院等配套成熟，房齡不算太老，并且價格比同區(qū)域新房要低一些。而浮山后版塊的二手房受關注，則與學區(qū)有關。

位于浮山后版塊的一家中交門店經(jīng)紀人稱，目前浮山后版塊的二手房成交量在整個青島二手房市場來看是比較不錯的，原因是浮山后版塊目前在售新房較少，相比市區(qū)更加繁華卻有些擁堵的臺東商圈、敦化路等區(qū)域，浮山后版塊的小區(qū)更加宜居，因此二手房成交就成為了目前該版塊的樓市交易重點。不過與前幾個月相比，最近一個月的成交量有所降低，原因是學區(qū)房的落戶時間節(jié)點已經(jīng)過去。目前成交的房源是一些性價比較高的房源。價格普遍在25000-33000元/㎡上下，與新房相比價格差別不算太大。

不過市區(qū)的二手房也并不是所有的房源熱度都高，該門店經(jīng)紀人稱，哪怕是一些熱點版塊，也會出現(xiàn)一些比較冷門的房源，尤其是一些“老破小”，如果沒有學區(qū)的加持，依舊很難出手。這些房源的出手難又會間接影響一部分有“賣一買一”需求的置業(yè)者，從而間接影響新房市場的成交量。

近郊：部分版塊同類房源眾多、同質化嚴重成交遇冷

與市區(qū)二手房相比，近郊版塊的二手房成交就沒有那么樂觀了。西海岸是青島新房和二手房市場的成交大戶，但熱點片區(qū)的二手房成交量卻并沒有令人驚喜。市民薛先生2022年年初時想出售自己名下位于安子片區(qū)的一套二手房，如今半年多過去仍然無人問津，目前他已經(jīng)轉售為租了。

西海岸安子片區(qū)實拍

據(jù)悉，安子片區(qū)曾經(jīng)是西海岸的新房熱點成交片區(qū)，這里如今經(jīng)過近十年的開發(fā)，在售新房較少，與市區(qū)二手房成交較為火熱的浮山后一樣，目前二手房是該版塊樓市的交易重點。然而這里卻因為同類房源眾多、同質化嚴重的狀況，導致二手房成交遇冷。

記者在某二手房網(wǎng)站搜索發(fā)現(xiàn)，位于安子片區(qū)的山海灣小區(qū)二手房在售房源數(shù)量為391套，周邊小區(qū)如鳳凰城、怡和嘉園等小區(qū)的二手房房源在售數(shù)量也均在200套以上。

而除了西海岸之外，即墨的藍谷片區(qū)、膠州的上合片區(qū)等版塊面臨著同樣的尷尬境遇，二手房成交情況不容樂觀。

業(yè)內：二手房區(qū)域差異明顯 配套價格是支撐

那么業(yè)內如何看待如今二手房冷熱不均的現(xiàn)象？預計下半年的二手房成交又會有何變化？

中房智庫特聘專家張斌認為，目前青島樓市二手房經(jīng)歷了近一年的低迷，率先調整到位，體現(xiàn)出較高的性價比。不少置換改善客戶盡快出手原有房產(chǎn)，相對優(yōu)惠的價格和準確出售意向，有利于短期成交。目前房住不炒仍是主導思想，投資收到打壓多集中于郊區(qū)新房。二手房的成交主力在主城區(qū)，受影響比較小，部分配套成熟的優(yōu)質版塊還出現(xiàn)逆勢上漲。

預計下半年二手房仍會震蕩向上，成交量逐步恢復，價格穩(wěn)中有升，但是區(qū)域差異依舊明顯，成熟區(qū)域和優(yōu)質配套是價格支撐。房齡較新的品質小區(qū)更受青睞，而“老破小”除非有學區(qū)等加持，則會面臨尷尬境地。

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