原標題：濟南“關聯操作”訴訟案例值得行業借鑒

來源：濟南日報

原標題：濟南“關聯操作”訴訟案例值得行業借鑒

來源：濟南日報

“售后返租、投資穩賺”這樣的廣告是不是聽起來很誘人？“黃金旺鋪、全城發售，商鋪只賣住宅價，售后返租讓你10年就能回本。”這樣的高收益是不是讓你怦然心動？近幾年來，有一些商鋪開發商正是以這種“售后返租”的高額回報，把商鋪做成“理財產品”，吸引你高價購買商鋪。從表面上看，這種可以看作“理財產品”的商鋪收益很可觀。尤其在近兩年銀行存款利率持續下調的大背景下，吸引力就更大。

然而，你不知道的是，這種“商鋪理財”其實蘊含著很大的風險，一旦運作過程中出現問題，看上去很美的“售后返租”就成了陷阱，很多人收不到約定的租金，甚至連自己商鋪的具體位置都找不出來。從全國的情況來看，不少人因“售后返租”陷入困境，甚至告到法院也無法追回損失。近日，濟南一起集體訴訟案例幫業主成功追回了損失，代理律師“關聯操作”的方式，或成為行業可借鑒的樣本。

商鋪“售后返租”存在違約風險

劉女士幾年前就是看到開發商誘人的廣告，購買了“售后返租”的商鋪。當時，銷售人員告訴她，買了這種商鋪，有專門的運營公司幫他們托管商鋪，可以一次簽10年合同。每年按8%的收益率來算，10年就可以保底收益80%。如果再把每年的收益存成理財產品，綜合收益算下來，10年就可以妥妥地回本了。即便合同期過了無人托管，業主自己出租也沒有問題，畢竟，經濟持續發展，租金也會水漲船高。

劉女士購買了商鋪之后，眼看著商鋪交付了，運營公司也進駐了，但只收了一年的租金，運營公司就稱商鋪租不出去。此時，劉女士聯系了和她一樣購買商鋪的部分業主，去找開發商，對方則稱商鋪已經交由運營公司，和他們沒有關系。等他們去找運營公司時，對方則表示商鋪租賃情況不理想，一年根本賺不到8%，雙方要么按市場實際租賃情況分成，要么就解除合同，由業主聯合起來出租。劉女士這才知道上了當。

業內人士告訴記者，像劉女士這種情況，在全國不少城市出現過。各類“售后返租”項目遍地開花，火爆異常，在經濟情況好的時候確實發展迅速，也能給業主帶來收益，一旦碰上市場行情不好，商鋪出租無法獲得相對較高的收益，運營公司就維持不下去，甚至干脆“躺平”來應付業主。在這種情況下，業主就有可能損失慘重，甚至訴訟告贏了，因為運營公司沒有財產和資金可以執行，從而贏了官司依然拿不到錢。雖然很多商鋪組合起來是一家商場，但各個業主的商鋪并沒有明確的位置區間，因而沒辦法單獨出租，只能把所有的業主集合起來共同出租。人多了難達成一致，最后往往是商鋪收回，也沒有辦法保證平穩運營，更別談穩定的收益。

對此，劉女士后悔地說，她當時只看到“售后返租”省去了投資者自行出租的麻煩，能保證穩定的收益，卻沒有考慮市場風險。

“售后返租”業主拿到賠償

那么，“售后返租”帶來的問題，開發商真的就沒有責任嗎？能否讓他們也跟著承擔責任？濟南一起集體訴訟案，通過對關聯公司提起訴訟，幫助545戶商鋪業主挽回了損失，該案例或可成為同類案件可借鑒的樣本。

在位于濟南繁華地段的一處36萬平方米的某國際購物廣場，545戶商鋪業主與商管公司簽訂了10年委托經營合同，而接受經營委托的商管公司未按合同約定支付委托經營收益，且將商鋪又委托給了其關聯公司。業主無奈，一紙訴狀將商管公司及其關聯公司推上被告席，要求其足額支付保底收益金及利息。

根據合同相對性原則，該委托經營合同糾紛一般應由簽署合同的濟南A商管公司承擔付款義務。這種情況就和全國其他城市差不多，往往因商管公司賬上沒有錢而陷入困境。承辦此案的山東中敬誠律師事務所律師經過詳細調查研判，發現此案存在轉委托及捆綁銷售等情況，經與545戶業主訴訟代表人商議，決定將涉案商鋪的開發商濟南B房地產公司及其關聯公司濟南C商管公司、廊坊D商管公司作為本案被告，要求其一并承擔連帶責任。接受委托后，山東中敬誠律師事務所律師于2022年1月將本案起訴到濟南市歷城區人民法院。法院依法受理本案。

此案的代理律師吳麗麗、彭世政表示，委托代理人及團隊人員進行了反復大量的法律法規、案例檢索以及調查取證工作，取得了一些較為有力的依據和證據。比如，濟南A商管公司與濟南C商管公司存在轉委托情況，濟南A商管公司與濟南B房地產公司、濟南C商管公司之間存在頻繁巨額的資金往來，濟南B房地產公司前期在涉案銷售及簽署托管合同時作出的一些“宣傳承諾”等情況，這些情況為其承擔連帶責任在事實層面提供了大量的依據。

歷城區人民法院審理后，依法判決被告濟南A商管公司支付原告魏某等業主委托經營收益款及利息1944萬余元；濟南B房地產公司、濟南C商管公司、廊坊D商管公司對上述判決承擔連帶責任。一審判決后，濟南B房地產公司、廊坊D商管公司不服判決提出上訴。濟南市中級人民法院經審理后駁回上訴，維持原判。近日，545戶業主的債權已全部執行到位。

（本報記者戴升寶）

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