原標題：提振市場信心 多地調整優化土拍規則

來源：中國商報

3月，今年首輪集中供地大幕拉開。截至目前，22個集中供地城市中，超半數城市已推出今年首批集中出讓地塊。其中，杭州、南京、寧波、天津、上海、無錫、長沙、成都等地相繼披露首批集中供地計劃和競拍規則，而北京、合肥、青島、福州、廈門5個城市則已完成了今年首輪集中供地。從目前情況看，多地調整土拍規則、釋放優質地塊，不斷提振市場信心。業內人士表示，若當前房企偏緊的現金流能夠得到實質性改善，信心提振下重點城市集中土拍的熱度有望觸底回升，二季度或迎來拿地窗口期。

多地發布集中供地計劃

3月31日，廣州全市共掛出了18宗涉宅用地，約276萬平方米的供應量，總起拍價達367.7億元，預計將于5月5日分時分批競拍出讓。與去年第一輪供地相比，此輪出讓地塊的數量、總建面和起拍總價都大幅減少了。地塊數量減少了62.5%，供應總建面同比減少29.8%，起拍總價同比下降59.2%。

今年廣州首批供地還有以下看點：一是相比去年第二次集中供地，拍地規則放松了，黃埔、南沙的“限銷售對象”“限房價”等措施沒有出現。但是，“溢價率不得高于15%”“嚴控資金來源”的規則沒有改變，有的地塊還限制了最高自持比例。二是掛出宗地中出現了回爐地塊。三是中心城區扛起供應大旗，釋放多宗優質地塊來提振市場信心。

3月31日，深圳市今年度第一批次、共計8宗居住用地于3月31日集中發布掛牌出讓公告，將于4月29日掛牌成交。據深圳市規劃和自然資源局透露，今年首批集中供地有如下特點，即持續加大居住用地供應力度，進一步加大保障性租賃住房供應力度；持續保障市場競爭平穩有序，營造平穩、理性、有序的市場競爭環境；持續優化住房結構類型，著力構建職住平衡、產城融合的城市空間結構；持續做好規劃協調、供應協同；進一步優化用地周邊城市規劃，優先保障學校、醫院、菜市場、公交車站等配套設施，做好配套設施與居住用地的協同建設，做到同步供應、同步建設、先期竣工。

3月28日，蘇州市自然資源和規劃局公布今年蘇州首批次集中出讓地塊公告。本次共掛出15宗涉宅用地，總起始價226.98億元，總出讓面積為82.68萬平方米。值得注意的是，此次競拍保證金比例從30%下調至20%，并且對土拍出讓金的付款期限也做了適當的放寬。

中指研究院表示，與去年相比，今年22城集中供地的特點鮮明，土拍規則更加優化，提升了企業的拿地意愿。值得關注的是，當前首批集中供地漸入高潮。

“競品質”或成土拍標配

截至目前，北京、合肥、青島、福州、廈門等地已完成首輪集中供地。北京首輪集中供地已落下帷幕。從成交結果來看，成交面積占比等較去年第三批已有較大的改善，溢價率等也有所上行。有業內專家表示，北京首輪集中供地略超預期并不能完全預示未來其他城市集中供地的市場走勢，但北京的土拍規則設置以及成交結果等，對于其他城市而言也有一定的參考意義。

億翰智庫認為，綜合來看北京首輪集中供地有以下三個特征，一是出讓規則繼續調整，二是成交較去年第二輪和第三輪有明顯改善，三是中小型房企投資占比穩定且較去年第一輪有大幅的提升。

日前結束的合肥土拍吸引了眾多房企參與，此次合肥土拍不僅降低了房企競拍的門檻，而且房企利潤空間也更大了。

據悉，合肥從去年第二次集中供地時，出現了土拍新規則，部分地塊開始試點競品質，拍賣方式為“價高者得+投報高品質住宅建設方案+搖號”。當時，“競品質”只適用部分地塊，而本次土拍，“競品質”適用全部地塊。

業內專家表示，“競品質”可有效控溢價，回歸“雙集中”穩地價，穩預期初衷。同時，促進行業洗牌，讓地產開發回歸“以人為本”，對城市居住的便捷度、宜居度、品質感均有重要意義。不同城市采取的“競品質”細則略有不同，不過目的都一樣，只有品質勝出者才能競得地塊。“競品質”既抑制了過熱的地價，也進一步緩解了高品質與高地價之間的矛盾。另外，房企只有明晰了品質標準，才能將“品質”擺在首位，在后續的拿地過程中，才能更加保持理性。

多舉措降低房企壓力

億翰智庫表示，房企2月銷售并不理想，銷售低迷造成了回款拮據，同時融資方面仍然保持嚴格的調控狀態，因此房企整體資金較為緊張，對于土地的需求也偏弱。地方政府是土地的供應方，通過土地出讓獲得土地出讓金，支撐城市的發展。去年下半年地產行業流動性出現緊張后，多個城市第二輪和第三輪集中供地也開始明顯降溫，使得土地交易活動受到影響。

從土拍結果看，土地市場分化較為嚴重，整體表現冷熱不均。同時，疫情對房地產市場的影響過去更多是針對房屋銷售市場，而現在還需要關注對土地交易市場的影響。

明源地產研究院認為，從目前情況看，本輪集中供地中，多地將保證金下調至起始總價的20%，溢價率則嚴控在15%以內，有些地區溢價率上限甚至下調至10%。而在去年首輪雙集中，許多地區這一數據為30%甚至達到50%。另外，付款周期也做了適當延長，如重慶本次集中供地在付款進度方面多要求1年內付清，較之前的3個月大幅延長，這對于目前資金普遍緊張的房企來說，無疑是一大好消息。再如南京，首輪集中供地將保證金比例下調至起始總價的20%，部分地塊的土地出讓金繳款期限延長至6個月甚至更長。

億翰智庫預計，今年地方政府為了促進土地成交，持續優化土拍規則，并且可能會朝著保需求、保民生和保人才等幾個目標設置規則。其一，保需求就是給房企合理的利潤空間，比如去年自然資源部要求集中供地溢價率不得超過15%，今年北京首輪集中供地全部限地價。其二，引導開發商提高產品建設標準和競現房銷售面積，都是符合保民生的訴求，并且這一規則有可能被更多的城市采用。

（袁芳）

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