9月3日,濟南市房產交易大廳里貼著調整存量房交易評估計稅價格的通知。記者王瑞超攝

9月1日,濟南市稅務局發(fā)布通知,自9月1日起,濟南市正式調整存量住房交易評估計稅價格。二手房計稅價格重新評估后,將更為全面客觀準確反映濟南二手房交易價格水平,并進一步壓縮通過“陰陽合同”避稅的空間。

“為全面準確反映我市存量住房交易價格水平,提高交易環(huán)節(jié)計稅依據的準確性,根據國家稅務總局關于加強房地產交易稅務服務和管理工作的有關要求,報市政府同意,自2018年9月1日起,調整我市存量住房交易評估計稅價格。”9月3日,一份落款為濟南市稅務局的通知,張貼在濟南市房產交易大廳里。

濟南市房管局相關工作人員介紹,目前,國家稅務總局已經委托第三方評估機構對濟南全市存量房進行評估,綜合各項因素給出了評估價格。今后,市民在購買存量房網簽時,秉承“就高不就低”的原則,如果價格低于評估價格,將按評估價格進行網簽。

在實際交易中,對于納稅人申報的交易價格超過存量房申報價格評估值的,按照納稅人申報的交易價格征稅。對于評估認定納稅人申報的交易價格偏低的,有正當理由的,按申報交易價格征稅；未能舉證正當理由的,稅務人員會以系統(tǒng)評估價為參考確定計稅依據。

“以前的評估計稅價格不夠準確,今后將按照新方法評估。”濟南稅務局咨詢處工作人員稱,新評估方法能夠準確反映濟南存量住房交易價格水平,提高交易環(huán)節(jié)計稅依據的準確性。

在以往的二手房交易過程中,陰陽合同現象相對普遍,一次房產交易,簽訂兩份合同。一份“陽合同”擺在明面,用來交稅、過戶；一份“陰合同”私下簽訂,是雙方的真實成交價格。

“評估計稅價格的不準確,一定程度上助長了陰陽合同問題。”該工作人員稱,現在的評估計稅價格根據系統(tǒng)設置,將房屋的具體信息綜合權衡后,會有一個更準確的評估價,這個價格更符合客觀。

濟南市房產交易大廳工作人員表示,9月1日前已繳稅的購房者,將按原政策的價格執(zhí)行,而9月1日前沒有繳稅的購房者,將按照新通知執(zhí)行新的計稅價格。

近日,濟南市稅務局發(fā)布通知,自9月1日起,調整濟南市存量住房交易評估計稅價格。如何評估?調整后對居民購房有何影響?記者對此進行采訪。

怎么評估？

實地調查、交易比對

存量房評估價如何確定?首先通過政府公開招標方式確定中介評估公司。

今年4月,存量房價格評估服務開標,由北京一家房地產土地評估公司中標。評估公司通過實地調查、市場調研、交易比對等方法,評估確定各區(qū)域基準房屋的評估標準值。房屋建成年代、房型、樓層、朝向等要素都會影響評估價。

“辦理手續(xù)上并沒比以前繁瑣,大量工作之前都做好了。”濟南不動產登記中心工作人員介紹,系統(tǒng)里已經在9月1日前將濟南的房屋標準值進行了全面的梳理,現在只需要去房產交易處將房屋信息輸入,便可生成房屋標準值。

業(yè)內人士稱,一般評估價格都會低于實際成交價,但是調整后的計稅價格較之前更接近實際成交價；調整后的計稅價格能更公平公正地反映當前存量房市場價值,進一步規(guī)范存量房交易市場的稅收管理。

有啥變化

稅費多交了好幾萬

據了解,山東省存量房評估工作于2010年4月份在濟南、淄博啟動試點。2012年7月,在全省全面推開。隨著近幾年房價的變化,市民購買二手房時,導致計稅價格相對較低。

21世紀不動產的一位中介介紹,以濟南歷下區(qū)一小區(qū)80平的戶型為例,去年過戶所交稅費是根據當時的過戶最低指導價來制定的,當時的交易評估是按每平米8千元來核算,共交稅費為5萬多元。這些稅費包括契稅、增值稅和個稅。因房產證未滿兩年,所以需繳增值稅。

此次新政實施后,過戶最低指導價大體漲幅為60%—70%,也就是以每平米13000—14000元來核算。單價評估價格增加,總的稅費也會隨之增加,比之前多交三四萬元的稅。

該中介人員還透露,此措施對于新房二手房、年限較久的二手房和不滿兩年的二手房而言,影響也不盡相同。“像較新的二手房,房屋建造年代近、戶型結構也相對合理,在存量房評估方面,最低指導價格漲幅相較之前的會有一個大幅度上漲,過戶所交稅費也會隨之水漲船高。”該中介說。而相比之下,老小區(qū)二手房在房屋新舊程度、戶型結構等方面比新小區(qū)稍遜一籌,在存量房評估方面,最低指導價漲幅也會相對較小,過戶所交稅費也會比新小區(qū)少。

有何影響

成交量或減少

山東財經大學山東省房地產業(yè)發(fā)展研究中心孫大海博士表示,此次存量房交易評估計稅價的調整中,政府會綜合考量,考慮房屋交易的可行度,盡量減小購房者繳稅壓力。

不過,對于房產證不滿兩年的購房者來說,房屋出售要交5.6%的增值稅,加之評估價格大幅提高,對這部分房源交易是不小的影響。因此,這一政策對于抑制“炒房客”的炒房傾向,將起到積極作用。

齊魯樓市不動產二手房版塊的負責人表示,市場遇冷的情況下,目前濟南二手房價格已經較高,不少購房者正在觀望中。而新政一出,交稅金額提高后,有些觀望中的購房者可能就不會進場了。

“指導價提高后,近期將對市場產生較為明顯的影響,預計會有客戶終止交易,市場成交量也將受到影響。”他說。

齊魯晚報·齊魯壹點記者魏新麗趙夏曄王瑞超 實習生 李慶斌

[責任編輯：楊凡、穆楠]

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