原標題：保障性租賃住房REITs迎新規

來源：金融時報

本報記者 解旖媛

基礎設施公募REITs又迎大動作。7月15日，滬深交易所分別發布了《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第4號——保障性租賃住房（試行）》和《公開募集基礎設施證券投資基金業務指引第4號——保障性租賃住房（試行）》（以下統稱《指引》），對保障性租賃住房試點發行基礎設施REITs進行規范和引導。

自2021年6月保障性租賃住房被納入基礎設施REITs試點項目后，相關試點工作已經逐步在全國展開。日前，首批兩家保障性租賃住房REITs也有了新進展。其中，7月11日，深交所通過了紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房REIT項目；7月14日，上交所通過了中金廈門安居保障性租賃住房REIT項目。

與其他類型的公募REITs底層資產相比，保障性租賃住房與民生息息相關。業內人士表示，在“房住不炒”的背景下，發展保障性租賃住房，有利于加大直接融資支持力度，進一步盤活存量資產，助力構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

規范引導保障性租賃住房REITs

今年5月27日，證監會、國家發展改革委聯合發布了《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》。同日，兩只保障性租賃住房REITs率先上報。此次發布的《指引》進一步對保障性租賃住房試點發行基礎設施REITs進行規范和引導。

具體來看，在助力保障性租賃住房領域盤活存量資產、促進投融資良性循環方面，《指引》明確要求凈回收資金優先用于保障性租賃住房項目建設，拓寬保障性租賃住房建設資金來源。同時，《指引》還明確，對滿足基礎設施基金上市要求、符合市場預期、確保風險可控且已能實現長期穩定收益的項目，靈活確定運營年限要求。

在信息披露方面，針對保障性租賃住房資產運營特點，《指引》要求保障性租賃住房REITs的招募說明書除披露常規事項外，還應當披露保障性租賃住房認定依據、原始權益人業務獨立性情況、回收資金用途承諾和使用安排等信息。同時，壓實參與主體責任，要求原始權益人按季報告回收資金使用情況，基金管理人在定期報告和臨時報告中披露回收資金使用情況。

值得一提的是，《指引》堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，嚴格落實國家房地產調控政策要求。《指引》明確原始權益人獨立法人主體要求，原始權益人不得以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產開發項目變相融資，或者變相規避房地產調控要求。進一步明確原始權益人控股股東或其關聯方業務范圍涉及商品住宅和商業地產開發情形下的業務隔離要求。

在回收資金管理方面，《指引》要求壓實參與機構責任。對于原始權益人控股股東或其關聯方的業務范圍涉及商品住宅和商業地產開發的，原始權益人應當建立并落實回收資金管理制度，實行嚴格閉環管理，與相關各方簽訂回收資金監管協議，切實防范資金違規流入商品住宅和商業地產開發領域。

盤活存量資產帶動增量投資

保障性租賃住房與市場上普通租賃住房不同，旨在解決新市民、青年人等群體的住房問題，屬于政策性租賃住房，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持。

保障性租賃住房REITs是以保障性租賃住房項目為基礎資產的不動產投資信托基金。“發展保障性租賃住房REITs，可以盤活存量資產，帶動增量投資，形成保障性租賃住房行業的資金鏈條閉環，從而實現投融資良性內循環。”中倫律師事務所合伙人孟憲石表示。

在政策的支持下，各地保障性租賃住房REITs紛紛上馬。早在去年，浙江和江西就相繼提出支持符合條件的保障性租賃住房項目申報REITs試點。今年2月，重慶提出開展保障性租賃住房基礎設施REITs試點。7月16日，海南省住房和城鄉建設廳等9家單位聯合發布了《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》，明確提出在把控風險的前提下，探索REITs試點工作。

今年以來，保障性租賃住房REITs更有了實質性進展。業內人士認為，2022年將是保障性租賃住房公募REITs大幕拉開的元年，公募REITs將推動我國住房租賃行業發展進入新紀元。據不完全統計，截至7月17日，已有浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等12個省市在加快發展保障性租賃住房相關政策中明確提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點。

“我國保障性租賃住房REITs正式起航，利于引導市場由高周轉快開發向存量運營升維轉型，進而激發市場潛力、提升估值溢價。”光大證券表示，預期在政策支持下，后續REITs產品發行節奏將加速。

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