原標題：活躍樓市 多地推行二手房“帶押過戶”

來源：中國商報

原標題：活躍樓市 多地推行二手房“帶押過戶”

來源：中國商報

本報記者 王彤旭

近日，江蘇省自然資源廳、江蘇省地方金融監管局等五部門聯合印發《關于在全省推進“帶押過戶”提升不動產登記與金融便民利企服務水平的通知》（以下簡稱通知），明確將在江蘇省內全面推行不動產“帶押過戶”。

實際上，江蘇省并非唯一“吃螃蟹的”。中國商報記者注意到，深圳、濟南等許多城市均已開始提供不動產“帶押過戶”服務。業內分析認為，該政策的推行可簡化交易流程，縮短交易時間，有效降低二手房交易的成本和資金風險，更好地保障交易雙方和抵押權人的利益。也有聲音稱，從中長期來看，該政策有助于為二手房交易市場注入新活力。

盤活二手房交易

帶押過戶是指在抵押的不動產過戶過程中，無需先還貸解押再辦理過戶轉移，買賣雙方與貸款銀行簽訂協議后，即可申請辦結不動產轉移等相關登記事項。

在傳統存量房交易過程中，若房屋貸款尚未結清，需賣方提前籌措資金還清貸款，解除原有抵押，才能辦理過戶手續。此外，因交易流程較長，買賣雙方交易風險相對較大。

“‘帶押過戶’政策的施行能夠縮短二手房的交易周期，加快其市場流通。”有銀行業內人士對記者表示。

中國人民銀行廣州分行有關人員表示，推廣二手房“帶押過戶”模式，可在盤活二手房交易的同時，間接加快新房去化，形成新建商品房市場和二手房市場之間的相互促進，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場良性循環和健康發展。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中國商報記者采訪時表示，“帶押過戶”政策的本質是一個不動產登記改革、便民服務政策，是一種常態化的長效機制，預期中長期將利好二手房交易市場。

“不過，對于目前正推行帶押過戶政策的城市而言，工作也存在一些難點，如老百姓對政策不是很了解。”嚴躍進認為，目前二手房市場總體而言欠活躍，“帶押過戶”短期內對推動二手房交易帶來的影響較為有限。

江蘇省自然資源廳確權登記局局長譚靜表示，通知的出臺有其背后的法律依據。民法典第四百零六條規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。

通知明確了不動產“帶押過戶”的一般應用場景：在押的不動產過戶過程中，無需先還貸解押再辦理過戶轉移，買賣雙方與貸款銀行簽訂協議后，可以共同向不動產登記機構提起登記申請，經不動產登記機構審核通過后，辦結不動產轉移等相關登記事項。

除存量房（二手房）交易辦事場景，通知還提出，“帶押過戶”也可以應用于企業不動產轉移、不良資產處置、房產司法拍賣等辦事場景。通知強調，要在加強不動產“帶押過戶”風險防控的基礎上，不動產登記機構要與銀行金融機構建立預警防控機制，提供多種保障交易資金安全方式，推動降低當事人交易成本。

多個城市集中啟動

據不完全統計，近期已有廣州、深圳、濟南、無錫等多個城市集中啟動“帶押過戶”服務，且各有創新。

以深圳市為例，今年9月1日，坪山區司法局發布一條名為“坪山公證處完成深圳首例‘公證提存+免贖樓帶押過戶’二手房交易服務，實踐二手房交易新模式”的工作動態。

據悉，“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易模式，能夠在交易未完成之前，所有資金均由公證處提存專用賬戶監管，確保賣家資金安全。在房產過戶后公證處再支付資金給業主，同時確保買家付錢后可以順利拿到房產。

不僅如此，與目前二手房交易中普遍采用的“先贖樓再過戶”的模式不同，“公證提存+免贖樓帶押過戶”模式免去了贖樓環節，也為交易雙方節省了贖樓過程中產生的贖樓資金利息、擔保費等贖樓費用。按照目前市場一般贖樓費用測算，可以將交易成本直接降低三分之一，對于被查封房產的交易，由于贖樓的費用更高，降低的比例無疑更大。

眾人拾柴火焰高，更多城市正在探索當地“帶押過戶”的模式。公開資料顯示，南京、蘇州、濟南等已官宣“帶押過戶”的城市均有成功案例。

“我處于今年6月中旬與交易各方簽署‘公證安心付’資金監管（擔保性提存）服務協議，7月底順利完成帶‘抵押過戶’、資金結算及抵押登記注銷，8月中旬完成房屋交接及尾款結算工作。”深圳市坪山公證處相關負責人介紹。

此外，南京市不動產登記機構也已通過與南京銀行等50多家銀行的合作，完成了158套房屋“帶押過戶”的登記工作，交易價值超過5億元。專家表示，不動產“帶押過戶”政策的出臺，將進一步為“帶押過戶”的全面實施提供政策支持。

保障交易雙方利益

“帶押過戶”不僅涉及買賣雙方，還涉及銀行、公證部門或擔保機構等多方主體，交易環節復雜，而且對于多方而言，在過戶完成前權益都處于不確定的狀態。

江蘇省自然資源廳確權登記局局長譚靜表示，對于“帶押過戶”政策，各地做法各不相同，亟須在更高層面規范不動產“帶押過戶”工作，更好保障交易雙方和抵押權人利益。

記者注意到，目前推出“帶押過戶”政策的城市普遍配套了賬戶監管要求，以保證資金安全，如深圳市坪山區引入的公證處提存專用賬戶監管，對各方資金予以保護。無錫市的“帶押過戶”則開創了“政府監管”的先河：買賣雙方與銀行達成一致后，買方和新貸款銀行將房款打到資金監管賬戶中，待辦理完不動產過戶“三合一”登記手續后，監管資金將直接打給原抵押銀行和賣方。

據深圳市坪山區司法局介紹，對于交易過程中可能存在的查封風險，由于抵押權的存在，申請查封的債權人很難獲得實際利益，降低了查封動機，即使有刻意查封，或交易雙方出現意外情況導致交易失敗，交易可以解除，資金就會原路返還，將風險降到最低，避免發生糾紛。

中國人民銀行廣州分行表示，鼓勵結合實際探索“帶押過戶”模式。在推廣二手房“帶押過戶”過程中，要及時總結做法，形成可復制可推廣的經驗；工作過程中，如遇新情況，應及時向上級行報告各金融機構要積極優化完善業務流程，提升辦事效率，結合各地實際，與不動產登記中心、第三方機構建立業務合作關系，形成具體操作規程或者業務指南，并做好相關業務人員的培訓和客戶宣講等工作；執行過程中，如遇問題要及時向當地人民銀行報告。

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