原標題：今天，濟南市中級人民法院發布“十大物業服務合同糾紛典型案件”

來源：濟南中院

原標題：今天，濟南市中級人民法院發布“十大物業服務合同糾紛典型案件”

來源：濟南中院

5月11日上午，濟南市中級人民法院召開全市法院物業合同糾紛新聞通報會。濟南中院審判委員會專職委員溫磊通報近三年濟南法院物業服務合同糾紛案件審判工作情況，濟南中院民事審判第一庭庭長孫瀟通報了2022年度濟南法院十大物業服務合同糾紛典型案例，濟南中院民事審判第一庭一級法官曾慶姝接受媒體記者采訪。濟南中院宣傳處處長許輝主持新聞通報會。

濟南市中級人民法院

物業服務合同糾紛審判白皮書

前言

物業關乎民生，妥善解決物業領域矛盾糾紛是加強基層社會治理的重要一環，更是人民群眾獲得感、幸福感、安全感提升的重要保障。為積極營造更加穩定公平透明、可預期的法治化營商環境，進一步維護物業行業管理秩序，保障業主合法權益。在《濟南市物業管理條例》施行一周年之際，濟南市中級人民法院對兩級法院近三年來審理的物業服務合同糾紛案件進行了梳理總結，針對突出矛盾和問題提出相應的建議和對策，著力構建共建共治共享的社會治理新格局。

一、案件概況與特點

（一）審理情況

2020年至2022年，我市兩級法院共新收物業服務合同糾紛案件14717件，結案14779件。其中2020年一審收案6094件，結案6154件；2021年一審收案4365件，結案4374件；2022年一審收案3891件，結案3889件；一審收結案數量呈下降趨勢。一審受理的該類案件中適用小額訴訟程序的有11147件，占比 77.68%。一審以調解或撤訴結案的共10785件，調撤率為72.97%。2020年二審收案182件，結案177件；2021年二審收案104件，結案101件；2022年二審收案81件，結案84件，二審收結案數量呈下降趨勢。二審以調解或撤訴結案的共62件，調撤率為17.13%。

轄區內基層法院審結的該類案件中，物業服務企業作為原告主張物業費和滯納金的案件占比92.8%，業主或業委會作為原告主張返還物業費、賠償損失、確認物業服務合同無效的案件占比 5.6%；其他占比1.6%。

業主以物業服務存在瑕疵作為主要抗辯理由的占比73.3%；以房屋質量問題、第三人侵權等不可歸責于物業公司的理由進行抗辯的占比5.83%；以超過訴訟時效作為主要抗辯理由的占比3.04%；以房屋空置作為主要抗辯理由的占比1.67%；以合同無效作為主要抗辯理由的占比2.16%；以并非合同當事人，物業服務合同對其無約束力作為主要抗辯理由的占比1.67%；未答辯的占比12.33%。

（二）案件特點

1.收案逐年下降，大多糾紛訴前化解

近三年來，我市法院物業服務合同糾紛案件收案數量呈現逐年下降趨勢。一方面原因是2020年山東省省委、省政府部署了 “齊魯紅色物業”建設三年行動計劃，我市各轄區積極響應，深入貫徹落實，在減少物業服務合同糾紛中起到關鍵作用。另一方面法院堅持將非訴糾紛解決機制挺在前面，大部分物業服務合同糾紛在訴前調解階段已被化解，進入訴訟程序的物業糾紛案件自然減少。

2.標的額較小，但訴訟成本較高，司法資源耗費較大

物業服務合同糾紛案件標的額一般較小，小額訴訟程序適用率達到77.67%。但作為業主聘請律師、收集證據帶來的訴訟成本較高，法院在審理過程中需多次送達、現場勘驗、屢次約見調解，在訴訟程序中所耗費的人力、物力、時間成本與其他類型案件并無區別。

3.訴訟請求較為單一，但抗辯理由多樣化

當前全市受理的物業服務合同糾紛案件仍以追索物業費、滯納金為主，但因物業服務的開展涉及到建設單位、水電供應、電信消防等多個管理主體，物業服務合同的內容涉及物業的維護、公共秩序安全的維護等多個方面，加之廣大業主對物業管理相關法律法規了解的欠缺，致使業主無法準確識別責任主體，抗辯理由多樣化。

4.物業公司勝訴率高，業主上訴率高

多數物業糾紛系基于合法有效的物業服務合同，物業公司在證據收集等方面更有優勢，勝訴率較高。業主一方則由于缺乏證據保全意識，在物業服務有瑕疵或漏洞時，沒有及時或充分留存并固定證據，使得其拒繳物業費的抗辯理由，因證據不足，難以獲得法院支持。

5.群體特征明顯，矛盾化解難度大，審判結果具有示范效應

物業公司為追索物業服務費，往往會同時起訴小區多個業主，業主基于相同的訴訟地位容易形成同盟，產生從眾心理和放大效應。一旦被訴至法院，雙方矛盾尖銳，鑒于法院判決或調解結果具有一定的示范效應，物業公司為防止其他未涉訴業主效仿，在物業費上作出讓步的調解意愿較低。

二、物業服務合同糾紛案件成因分析

物業服務合同糾紛多發，已成為基層社會治理中不可忽視的問題。究其原因，既有物業服務企業自身存在的問題，也有業主依法維權意識不強，居委會、業委會、物業服務企業三方融合較差，行政部門監管缺失、監管措施單一、監管力度不強等因素。具體表現如下：

（一）物業公司方面

1.建管不分，建設單位遺留問題為物業管理埋下隱患

物業公司與建設單位存在“一套人馬、兩塊牌子”的情況，物業公司在物業承接驗收時敷衍了事，驗收不嚴格，移交不完整，建設單位在開發過程中遺留的一些質量問題，業主一般都歸責于物業公司。

2.物業服務行業門檻較低，企業服務能力參差不齊

部分企業惡性競爭，以降低服務標準來壓縮運營成本。物業服務企業雇傭的服務人員缺乏相應的資質，綜合素質和信息化管理技能等無法適應業主的需求。物業服務企業內部管理機制不健全、管理辦法不科學，服務透明度不高，在檔案建立、文件管理、信息公開等方面存在不足。

3.物業服務企業以管理者自居，未能樹立良好的服務理念

在從事物業服務的過程中，不講究方式方法，問題發生后，物業人員解決問題的積極性與主動性不夠，缺乏與業主的有效溝通，解決方式無法讓業主滿意，導致業主拒絕交納物業費。物業服務企業因無法足額收取物業費，影響企業正常運行，不能提供更好的服務，最終二者之間產生惡性循環，矛盾進一步加深。

（二）業主方面

1.業主法律意識淡薄，維權方式不當

部分業主因缺乏法律知識，無法清晰分辨物業服務企業的責任范圍，出現任何問題都以拒交物業費的方式要求物業公司解決。但實際上，物業服務企業作為提供物業服務的主體，有些問題不屬于物業服務企業解決的范疇。例如房屋出現質量問題，物業公司只有協助溝通開發商的義務；私人物品被盜，物業公司只有法定范圍內的安全保障義務；其他業主因個人行為引發的相鄰權糾紛也不屬于物業服務企業的職責范圍；房屋即使空置也是需要交納一定比例的物業費等等。

2.依法維權意識欠缺，不能及時保存證據

當物業公司、開發商等主體違反合同約定，侵害業主的合法權益時，業主往往怠于行使自己的訴權，不愿意通過訴訟的方式維護自身合法權益，而是選擇消極的拒交物業費的方式解決。訴訟發生后，部分業主認為物業服務企業提供的服務存在瑕疵，卻未保留能夠證明存在上述問題的有效證據，往往對自己的抗辯事由無法舉證，導致敗訴。

（三）業委會方面

1.大部分小區未成立業主委員會

小區業委會的組建面臨諸多阻力，一是小區業主對業委會的職能作用缺乏了解，大多業主持事不關己的態度，對成立業委會積極性不高；二是在組建過程中，推選成員意見不一，爭議較大，中途夭折；三是少數社區推進力度不大，解決業委會組建過程中存在突出問題的辦法不多，導致工作推進不快。

2.業委會“名存實亡”，發揮作用不強

業委會成員忙于自身工作，沒有充足的時間處理小區事務，存在掛職不履職的現象。部分業委會委員自身能力不足，缺乏組織管理、溝通協調的能力，進而喪失業主信任，出現業主不認可物業服務企業，同時也不認可業委會的現象。

（四）行政監管部門方面

1.監管缺失

物業服務企業在提供物業服務的過程中，涉及到公共服務的多個行業與職能部門。《中華人民共和國民法典》和《物業管理條例》中均對房地產行政主管部門、街道辦事處等主體在物業管理活動中的職責進行了明確。但實際生活中，房地產行政主管部門在物業管理活動中，對業主、物業服務企業的規范、引導、監管、協調不夠。其他行政部門對物業服務行業的監管也有待加強。

2.監管作用發揮不到位

部分職能部門作用發揮不到位。街道管轄范圍與相關職能部門的職責范圍界限不明確，有時遇到問題無人問津，相互推諉。行政機關作為處理物業服務企業與業主之間矛盾糾紛的有力主體，在監管指導方面存在短板，未能及時介入解決問題，致使矛盾糾紛加深。

（五）化解途徑方面

各主管部門“單打獨斗”，協調配合解決糾紛的合力還不夠到位。基層人民調解組織作用發揮不充分，解決矛盾糾紛的意識和能力還有欠缺。物業公司遇到拒交物業費的情況，主要通過向法院起訴的方式追交物業費，化解途徑比較單一。業主被強制執行交納物業費，不利于物業公司服務水平的改善，也不利于物業公司與業主對立情緒的緩和。

三、對策與建議

物業管理是一項涉及群眾生活品質、社區綜合治理的民生工程，需發揮政府部門、物業企業、廣大業主等各方主體的“聚合力”，共同實現社區共建共治共享。

（一）深化“黨建引領”作用，推進“紅色物業”建設

近年來，我省以“齊魯紅色物業”建設為引領，推動物業服務管理深度融入基層治理，取得良好成效。我們應繼續堅持將“紅色物業”建設納入城市基層黨建總體部署，在符合條件的業委會中組建黨支部、成立黨的工作小組，暫不具備組建條件的，可通過交叉任職、明確黨建工作指導員聯系業委會等途徑實現黨的工作全覆蓋，并將業委會成立黨組織工作納入基層黨建工作責任制考核。探索基層黨組織對物業服務選聘的指導機制，業委會和物業服務企業定期向基層黨組織通報、報備重大事項等機制。實現物業企業日常經營與黨的建設深度融合，探索業委會組建運行與黨的工作深度融合，推動物業服務管理與社區治理深度融合。

（二）建設單位做好承接查驗工作，建立物業售后維修服務體系

建設單位應當在銷售物業前制定臨時管理規約，對物業的使用和維護管理，業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項進行明確約定。在建設工程竣工驗收后，應當在業主代表以及街道辦事處、鎮人民政府的見證下與前期物業服務人做好承接查驗工作，對于承接查驗工作中發現的問題在限期內積極進行整改。同時，建設單位應當建立健全質量保修期內新建物業售后維修服務體系，在物業管理區域內設立專門的房屋售后服務中心，公示維保單位的名稱、維保聯系人和維保電話，對業主或其他物業使用人的保修訴求進行及時處理。

（三）物業服務企業轉變服務理念，提高服務水平

物業服務水平是化解物業矛盾糾紛中的關鍵所在。作為物業服務企業必須轉變服務理念，以服務業主為根本，從業主的實際利益出發，想業主之所想，行業主之所需。積極學習先進科學的管理理念，摒棄傳統落后的管理方式。一方面加強軟件建設，提高履約意識，嚴格按照物業服務合同的約定完成服務事項，避免因縮減成本盲目降低服務質量；提高員工素質、加強對員工法律法規、服務方式的培訓；加強安保工作，營造安全的小區環境；保證公共事項及時公開，接受監督。另一方面加強硬件建設，確保小區監控、門禁系統、基礎建設等設備配備完善，定期開展維護維修，確保所有硬件設備均可正常使用。針對逾期交納物業費的業主應當催告其在合理期限內支付，拒不支付的，應當依法維權，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及車輛出入等方式催收物業費。

（四）廣大業主增強法律意識，依法維護權利

一方面要厘清權責邊界，樹立正確的維權意識。首先通過加深對相關法律知識的了解，分清責任主體，做到維權“找對人”。當物業服務企業提供的物業服務確有瑕疵、未按合同約定積極履行義務時，同物業企業進行協商，協商不成可以請第三方介入糾紛進行調解，利用民間調解、行政調解、司法調解等多種方式化解矛盾，也可以在法定訴訟時效內通過提起訴訟的方式進行維權，做到維權“找對路”。同時業主在權益受損時，應當及時保全相關證據，強化證據意識，降低敗訴風險。另一方面要充分發揮業主自治，依法成立業主委員會維護合法權益。業主應當積極、主動在街道辦事處或鎮政府的指導下成立業主委員會。嚴把選人關，確保真正優秀的人才進入業主委員會，從而組建一支高素質、有能力、有信譽，能夠真正代表業主的業主委員會隊伍。在業委會工作開展過程中，建立完善與業主的聯系溝通機制、財務管理制度、人員退出增補機制等。按照業主大會的決定及議事規則召開會議，研究涉及業主重要權益的公共事務，參與到選聘物業服務企業、制定物業服務合同等事項中來，最大限度維護業主的合法權益。

（五）不斷完善行政監管工作機制，多措并舉加強行政管理

各行政主管部門應當按照《濟南市物業管理條例》的規定履行好各自職責，同時要建立物業管理綜合協調機制，統籌推進物業管理工作。一是要不斷健全物業管理法規體系，抓好法規政策的宣傳和執行。二是要建立完善全市統一的物業管理服務信息系統，提供信息查詢、服務質量評價等服務，提升物業管理質量和服務水平。三是要加強對業主大會成立和業委會選舉、換屆工作的指導，監督業主大會和業主委員會依法履行職責。建立轄區物業管理聯席會議制度，協調處理物業管理中的重要問題和事項。四是要推動物業管理納入基層社會治理體系，作為社區治理的重要內容，充實行政監管力量，提高行政監管水平。加大對物業小區現場檢查力度，發現問題及時督促整改。五是要建立建設單位信用等級評價體系和物業服務企業信用等級評價體系，信用等級評價結果向社會公示，作為選聘物業服務企業的參考，實行守信激勵和失信懲戒。通過立法執法、齊抓共管、現場檢查、信用評價等方法，多措并舉加強物業服務行業監管。促進物業服務規范化、品質化，增進市民滿意度、獲得感。

四、法院工作舉措

（一）加強訴前、訴中矛盾化解工作，將調解作為解決糾紛的主要方式，實現案結事了。近年來，濟南法院堅持和創新發展新時代“楓橋經驗”，建立特邀調解員制度，通過加強對特邀調解員的培訓，做到熟練掌握訴前調解技巧、線上線下調解流程、訴調對接相關程序，同時注重調解人員與審判人員通力協作，充分利用審判人員專業優勢和調解人員經驗優勢，不斷提升調解工作水平，促進矛盾糾紛訴前化解，近三年物業服務合同糾紛訴前調解率超過50%。自2020年以來物業服務合同糾紛收案數量連年下降，與訴前調解工作的充分開展密切相關。進入訴訟程序的物業服務合同糾紛案件一般矛盾糾紛持續時間長，當事人之間對抗情緒明顯，我院一直高度重視案件調解工作，一是要求干警將“調解是高質量的審判”“調解是高效益的司法”理念根植于心，努力培養干警形成根據案件不同特點，采取相應措施，多渠道、多角度、全方位、深入細致地將調解工作貫穿于審判工作全過程的工作習慣；二是通過強化庭前訴訟指導工作，強化庭上依法釋明工作、強化判后服判息訴工作提高當事人滿意度，推進調解工作；三是將調解工作納入績效考評，加大考核力度和考核范圍，除對案件調解率、撤訴率、服判息訴率的考核外，加強對案件申請再審率、申訴信訪率、調解案件自動履行率等指標進行考核，充分發揮考核制度的引導、規范、激勵作用，促進調解工作高效開展。

（二）提高小額程序適用率，推廣應用要素審判系統，實現物業糾紛審判的統一高效。小額訴訟程序的設立，是審判方式改革的需要。對標的額較小的案件，簡化程序，一審終審，既能減輕當事人訴累，快速解決糾紛，實現小案快審。又能有效節省司法資源，有更多的時間和精力解決重大復雜案件，實現大案精審。根據審判數據顯示，近三年來，濟南法院審理物業服務合同糾紛案件中小額訴訟程序的適用率達到77.68%，有力的推動了物業領域矛盾糾紛的快速解決，對緩和物業糾紛雙方當事人的長期對抗情緒，切實解決矛盾糾紛起到了重要的作用。同時，省法院針對基層法院受理案件數量較大的案由研發的山東智慧法院4.0類案審理模塊系統推廣應用，一方面保證了裁判尺度的統一，另一方面大大提升了審判質效，充分顯現了智能化系統在審判方式現代化進程中的巨大優勢。其中，物業服務合同糾紛案由的基礎數據準備、訴訟各階段的核心要素提取、裁判文書規范化表述等工作均由濟南中院民一庭調研團隊完成。

（三）加強法治宣傳，強化司法建議，不斷延伸審判職能。濟南中院近年來不斷強化審判職能的延伸，針對物業服務合同糾紛處理過程中發現的廣大業主混淆責任主體、依法維權意識差等突出問題，我院一方面結合“我為群眾辦實事”、“法治六進”等活動開展“法官進社區、法律宣傳進社區”，通過開展物業法律知識講座、發放物業法律知識宣傳冊等方式，普及基礎物業法律知識，讓廣大業主明確權責界限，準確識別責任主體，合法用權，依法維權。另一方面，依托專業法官會議等機制，定期專題研討物業類糾紛案件中的典型問題，形成類案審理指南。定期選取典型案例向社會公布，以小案件講好大道理，做好行為引導和法治宣傳工作。針對案件審理過程中發現的物業服務企業、有關單位和管理部門在制度上、工作中存在的問題。我院結合“六個一”工程，及時提出司法建議，建議相關部門健全規章制度、堵塞漏洞、科學管理。同時走進企業開展針對性法律指導，讓物業服務企業明確自身定位，提高履約意識，切實提高物業服務水平，尊重業主的合法權益，從源頭減少物業糾紛的產生。

（四）繼續推進“府院合作”，深度參與多元共治，全面推進訴源治理。2020年山東省省委、省政府部署了“齊魯紅色物業”建設三年行動計劃，我市各轄區堅持以人民為中心的發展思想，積極響應，深入貫徹落實。例如歷下區結合轄區實際，構建了“黨建＋網格＋物業”治理新模式，著力破解物業管理服務領域的突出問題，以“紅領物業”小支點撬動基層社會治理大格局，在減少物業服務合同糾紛中起到了關鍵作用。法院作為物業糾紛解決中尤為重要的一環，主動延伸司法職能，積極參與基層治理，走進社區答疑解惑，將非訴訟糾紛解決機制挺在前面，錨定關口更前移、合力更擴大、治理更深化的工作目標，不斷強化多元解紛與訴訟服務的集成效應、輻射效應、聯動效應。致力于實現物業糾紛“化于未發、止于未訴”的社會效果。

2022年度濟南法院十大物業服務合同糾紛案例

01.

違法“住改商”停止經營案

【案情摘要】史某購買了某小區住宅后，轉租給楊某經營“小飯桌”。物業服務人就楊某的經營行為與部分業主開會協商，未達成一致意見。物業服務人起訴要求楊某、史某關閉“小飯桌”，排除對物業服務人管理權的妨害。

一審法院認為，楊某經營“小飯桌”的行為，嚴重影響了物業服務人對涉案小區的管理及其他業主的日常生活和休息。史某作為房屋所有權人，在租賃期間應保持租賃物符合約定用途。判令楊某、史某停止在涉案房屋的商業經營。二審法院維持原判。

【典型意義】居民小區是最基層的居住環境，安全、有序的居住環境需要業主及其他物業使用人與物業服務人之間互相尊重和共同維護。個別業主擅自“住改商”的行為，不僅擾亂了小區居民正常的生活秩序，復雜的人流量也會帶來一定的安全隱患，妨礙了物業服務人的正常管理。法院支持物業服務人停止經營、排除管理妨礙的請求，有利于物業服務人開展管理工作，規范小區業主“住改商”的行為，營造安全有序、友好宜居的生活環境。

02.

亂搭亂建業主恢復原狀案

【案情摘要】物業服務人與建設單位簽訂前期物業服務合同，并與房主邱某簽訂了前期物業服務協議、臨時管理規約，約定業主在裝修過程中禁止違法改變住宅的外立面，不得私搭亂建、開挖溝渠、破壞植被，禁止在綠化區域種植蔬菜、放置花盆、飼養寵物，不得實施有損園區整體風格和整體環境的其他行為。陳某自邱某處購得該一樓房屋后，在南側陽臺窗戶改門、窗外設置圍擋、對陽臺外側綠化部分地面硬化。物業服務人要求陳某整改違規裝修，恢復綠化原狀。

一審法院認為，前期物業服務協議、臨時管理規約對陳某具有法律約束力。陳某的違規裝修行為，妨害了物業服務與管理，判決陳某將房產恢復原狀。二審法院維持原判。

【典型意義】隨著城市化進程的加快，城市居民生活質量、品味及生態環境意識逐步提高，居住環境綠化更加受到人們的關注，所有居民都希望有一個安靜、綠化、舒適的生活環境。部分業主擅自將公共綠地圈占、擴大、私搭亂建為私家花園或菜地，既破壞了小區的公共環境，又侵害了其他業主的合法權益。該判決以法律手段保障小區居民的綠化環境，打造“有人、有景、有情、有味”的生活空間。

03.

物業服務人返還公共收益案

【案情摘要】物業服務人多年來一直為小區提供物業管理服務，對該小區內的共有部位及共有設施設備，包括電梯、公共車位等進行經營管理。物業服務人撤離小區時，既未對服務期間小區公共收益情況予以公布，也未將公共收益交付小區業主。業主委員會起訴物業服務人，返還扣除合理成本后的公共收益及利息。

一審法院認為，業主委員會提交的證據不足以證明存在公共收益，判決駁回業主委員會的訴訟請求。二審法院綜合考量本案事實以及物業企業經營現狀、廣大業主的合法權益，釋法析理，力促雙方達成調解協議，調解結案。

【典型意義】雙方當事人之間的矛盾歷時十年，“對簿公堂”十余次。案件的處理既關乎每一位業主的切身利益，也決定了物業服務企業的生死存亡。本案衡平雙方利益，以法為綱、以理為主，促使雙方互讓互諒，握手言和，實現矛盾糾紛實質性化解。

04.

業主委員會解聘前期物業服務人案

【案情摘要】開發公司與物業服務人簽訂有《前期物業服務合同》。小區業主委員會成立后，通知物業服務人撤離小區，物業服務人未撤離，并起訴業主支付物業費。

一審法院認定，業主委員會要求物業服務人撤離小區的決定未經“雙過半”同意，不產生法律效力,判決業主支付物業費。二審法院認為，業主委員會在《前期物業服務合同》到期后通知物業服務人撤離小區，物業服務人拒不撤離，無權主張此后的物業費，改判駁回物業服務人的訴訟請求。

【典型意義】選聘和解聘物業服務人是法律賦予業主、業主大會的權利，業主委員會與新物業服務人簽訂的物業服務合同生效后，前期物業服務合同終止。若提供前期物業服務的物業服務人拒絕退出小區，無權主張物業費。立法本意和本案的解決都旨在突出強調，在物業管理過程中業主自治的重要意義。業主自治是物業管理的基礎，只有以業主自治為基礎的物業管理才是能夠體現業主自主意識和符合大多數業主利益的物業管理。涉及共有部分或共用部分而產生的物業管理問題，只有業主有最終的發言權，物業管理人只能在業主的授權范圍內開展服務活動。

05.

居委會代行業主委員會職責簽訂物業合同案“

【案情摘要】小區部分業主對前期物業服務人不滿，要求更換前期物業服務人。因小區業主委員會尚未成立，所在地居委會代行業主委員會職責，召開業主大會投票表決，“雙過半”業主同意更換小區前期物業服務人。居委會與新物業服務人簽訂《物業服務合同》，并在住房保障和房產管理局對物業服務備案。陳某對《物業服務合同》提出異議，要求確認合同無效并由居委會賠償經濟損失。

一審法院認為，居委會代行業主委員會職責選聘新物業服務公司，經過民主議定程序和公示告知，選聘過程并無不當，判決駁回陳某的訴訟請求。二審法院維持原判。

【典型意義】居委會作為基層群眾自治組織，對其轄區內小區的物業管理活動具有指導和監督職能。在業主委員會選舉產生之前，由小區所在地居委會在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督下，代行業主委員會職責，以填補業主委員會缺位，及時處置物業管理問題，有利于保障和維護廣大業主的合法權益。

06.

物業服務人停水催繳物業費損失賠償案

【案情摘要】物業服務人與門頭房業主孫某簽訂《物業管理服務協議》，約定如拖欠物業費則物業服務人必要時可采取停水、停電措施。孫某將房屋轉租韓某。韓某拖欠物業費，物業服務人遂予停水。孫某要求物業服務人賠償停水造成的經營損失。

一審法院認為，物業服務人因拖欠物業費采取停水措施無合法依據，就其侵權行為應承擔賠償責任，判令物業服務人賠償停水所致經營損失。二審法院維持原判。

【典型意義】物業服務人單方面停水、停電、停供熱、停燃氣等，逼迫業主支付物業費，給業主的生活帶來極大的不便，嚴重影響了業主的生活品質，同時也加劇了業主和物業服務人之間關系的惡化。不得以停水停電等方式催繳物業費，系法律為物業服務人催收物業費采取措施設置的紅線。本案判決一方面鼓勵業主向粗暴做法說不，另一方面敦促物業服務人尊重業主權益，依法依規履行職責，回歸服務本位。

07.

單個業主主張公共事項案

【案情摘要】物業服務人與建安公司簽訂《車庫出口坡道維修工程合同》，約定合同簽訂之日起10天完工。兩年后工程仍未完工，專項維修資金亦不知去向。業主李某起訴要求物業服務人10天內完成車庫出口坡道維修工程的竣工驗收。

一審法院認為，李某所訴事項涉及業主共有以及共同管理權利的重大事項，應由符合法律規定的業主共同決定并通過業主大會或業主委員會主張權利，李某作為單個業主提起訴訟主體不適格，裁定駁回起訴。二審法院維持原裁定。

【典型意義】訴權行使應有合理的邊界。共有部分的權利屬于全體業主共有，由全體業主共同管理、收益和決策。未經授權以個人名義提起訴訟不符合大多數業主的集體意志，違背了物業管理的公共性和自治基礎，不利于小區物業管理的有序運行。本案判決在于引導廣大業主在遇到物業服務人侵犯公共利益情形時，應由業主委員會或由經依法授權的業主提起訴訟，依法維護廣大業主的合法權益，在維權過程中少走彎路。

08.

前期物業服務合同對業主效力案

【案情摘要】房地產公司與物業服務人簽訂《前期物業服務合同》，約定由物業服務人對小區提供物業管理服務。業主韓某以其個人并未簽訂《前期物業服務合同》、不應當受合同約束為由拒交物業費。

一審法院認為，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，對業主具有約束力，判決韓某某支付物業費，二審法院維持原判。

【典型意義】物業服務合同具有公共性和整體性的特點，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，實質上是為了維護業主利益和物業區域正常秩序而為。業主因購買房產而概括受讓前期物業服務合同的權利義務，在形式上雖非合同簽訂者，但實際上是物業服務合同項下權利義務的享有者和承擔者，理應受《前期物業服務合同》的約束。

09.

物業服務存在瑕疵拒交物業費案

【案情摘要】業主路某因物業服務人在提供物業服務過程中存在垃圾清運不及時，綠化怠于維護，公共設施維修不利等情形拒絕繳納物業費。物業服務人起訴要求路某支付物業費及違約金。

一審法院認為，物業服務過程中所存在的一般瑕疵，不足以構成業主拒交物業費的正當理由。物業服務人在其提供的物業服務尚存瑕疵的情況下，不應要求業主承擔違約金。判決路某支付物業費，駁回物業服務人關于違約金的訴訟請求。二審法院維持原判。

【典型意義】物業費不僅是物業服務人提高服務的基礎和各項服務開支的來源，更是小區秩序維護、環境綠化及清潔衛生、房屋公共設施配套管理、公共區域維修，以及電梯、配電、公共照明等設備設施正常運轉的根本保障。業主與物業服務人是相互依存的關系。業主按時足額交納物業費，有助于物業服務人提供更完善更優質的物業服務。而物業服務人不斷提升服務水平和服務質量，才能使業主更自覺的交納物業費，從而形成良性循環，以打造更加舒適美好的生活環境。

10.

公共排水管道阻塞物業服務人賠償案

【案情摘要】業主王某衛生間下水管道發生返水，導致房屋及室內物品受損。王某通知物業服務人后，物業服務人派人進行了疏通和清理。一周后，王某的衛生間下水管道再次返水，物業服務人再次進行了疏通和清理。雙方均認可返水系公共排水管道被建筑垃圾阻塞造成。王某起訴要求物業服務人賠償房屋裝修損失及修復費用、租金和物業費損失。

一審法院認為，污水管道作為共用設施存在多個使用人，使用過程中有無不當不能控制，判決駁回王某的訴訟請求。二審法院認為，物業服務人對于共用排水管道負有管理維護責任，短時間內出現第二次返水，反映出物業服務人對業主反映的管道堵塞問題處理不徹底。即使公共管道系因建筑垃圾造成阻塞，也系物業服務人對業主裝修未盡到監督檢查之職責，改判物業服務人對王某的損失承擔責任。

【典型意義】物業管理服務與百姓的日常生活緊密相連，與百姓居住舒適度、生活滿意度緊密相關。本案中，物業服務人未按合同約定履行維護、管理職責，導致污水管道阻塞，明顯存在過錯。物業服務人應以此為鑒，嚴格按照物業服務合同的約定提供管理服務，避免因服務不到位給業主和自身造成損失。

來源：濟南中院民一庭

[ 責編：李伯璽 ]

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